Можно ли продать квартиру если счета арестованы
Содержание
- 1 Можно ли вообще проводить сделки с арестованной квартирой
- 2 Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги
- 3 Арест на недвижимость: как продать или обменять такую квартиру
- 4 Наложение ареста на квартиру: кому, когда и кто имеет право
- 5 Условия и основания для участия недвижимости в торгах
2) У меня такой вопрос в 2-х комнатной квартире двое хозяина. Первая комната ребенка и вторая комната другого человека, но вторая комната сейчас находится под арестом и хотелось бы поделить продать эту квартиру. Проблема в том что все в квартире инвалиды как тут решить вопрос? Продать только долю ребенка или выкупить арестованную долю с покрытием суммы долга?
2.1. [quote]Проблема в том что все в квартире инвалиды как тут решить вопрос?[/quote]-взять доверенность [quote]Продать только долю ребенка[/quote]-только с согласия органов опеки. [quote]выкупить арестованную долю с покрытием суммы долга[/quote]-из вопроса вообще ничего не понятно. Вы какое отношение ко всему этому имеете. Инвалидность чем мешает? Если более подробно опишите ситуацию, станет понятно.
3.1. Добрый день, Юлия. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в завещанной вам квартире, является необходимым наследником и имеет право на обязательную долю в наследстве (в том числе и на квартиру) (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ). При этом надо иметь в виду следующее. На основании «Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2022): [quote]Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам 1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; [/quote]. Одновременно с этим и второй несовершеннолетний ребенок, который не зарегистрирован в квартире, также является необходимым наследником и поэтому тоже имеет право на долю в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость (квартиру) (ст. 1164 ГК РФ). Если арестованная квартира не находится в ипотеке, то это не препятствует проживанию в ней, так как продать с торгов это недвижимое имущество (арестованную квартиру) невозможно, пока выполняется условие пункта 1 статьи 446 ГПК РФ.
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью?
Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.
В статье подробно рассматривается, как продать арестованную квартиру, не нарушая существующих законов. Под формулировкой «арест» подразумевается наложение запрета на совершение юридически значимых действий по смене собственника. Он налагается за образование задолженностей по оплате коммунальных услуг и просрочки в платежах перед банком, если она является предметом залога.
Можно ли вообще проводить сделки с арестованной квартирой
- общая сумма задолженности, которая образовалась перед банком;
- способ зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора;
- порядок снятия обременения с жилой площади, приобретенной на средства ипотечного кредита.
Продажа квартиры приставами с торгов
В соответствии с правилами открытых торгов купить арестованную квартиру у судебных приставов нельзя. Они проводятся при наличии 2 и более потенциальных покупателей, которые готовы предложить сумму выше заявленной. Первоначальная цена указывается в решении судебного органа или исполнительном листе, а озвучивается территориальным отделением Федеральной службы судебных приставов.
«Лучше всего до подписания договора все проверить, посмотреть справки и сумму задолженности, если таковая имеется. В договоре купли-продажи нужно указывать, за кем остаются долги, если остаются. Кто несет и за что несет ответственность. Например, что покупатель принимает долги за капитальный ремонт на себя».
В идеале тот, кто продает долговое жилье, должен еще на этапе просмотра или переговоров, сообщить, что на квартире есть долг по коммуналке или капитальному ремонту. Либо покупатель самостоятельно узнает, что квартира с просрочкой по оплате, сопоставив квитанции или запросив справку у управляющей компании.
Что говорит закон?
«Если есть долг по коммунальным платежам, этого бояться не надо. Потому что покупатель откроет новый счет на себя, старый останется. Управляющая компания будет взыскивать уже с физического лица, а не с жилья. Но это, что касается коммунальных платежей. А вот капремонт – эта сумма числится за объектом. Если проглядеть, что по капремонту есть долги, можно приобрести вместе с квартирой и задолженность».
- Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
- Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
- Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
- Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
- Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
- Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
- Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.
Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги
После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.
Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний
Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.
«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.
«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.
Как принять участие в аукционе?
Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.
Однако такая сделка в любой момент может быть признана недействительной. И, кроме того, что будет потеряно время, средства на получение разного рода документов и справок, выписок, продавца ждёт судебное разбирательство. Это действие является финансовым преступлением.
Арест на недвижимость: как продать или обменять такую квартиру
Процедура эта производится в судебном порядке. Обычно должнику предъявляются требования погашения задолженности, а на этот период на недвижимость накладывается арест. То есть собственник пока ещё может пользоваться ею, но не имеет права продать, обменять или подарить её.
В каких случаях накладывается арест на недвижимость?
Иногда обстоятельства складываются таким образом, что нужно срочно продать либо обменять недвижимость. Но проблема эта может быть не так легко разрешима. Например, в некоторых случаях перед продавцом и покупателем встаёт такой вопрос: если на квартиру наложен арест, есть ли возможность обменять такую квартиру? Чтобы не наломать дров ещё больше, в данной ситуации следует очень тщательно разобраться.
Предлагаем Вам также ознакомиться с информативной статьей , где описывается алгоритм действий взыскателя в случае, если должник продал имущество во время исполнительного производства, а пристав не арестовал имущество должника.
Продается квартира общей стоимостью 5 000 000 рублей, а долги у продавца квартиры составляют 200 000 рублей. В таком случае сумма долга и предполагаемая выручка от продажи несоразмерны, поэтому совершить сделку купли-продажи можно без особых проблем. Однако на практике бывали случаи, когда такие сделки оспаривались. Суд в данной ситуации должен постановить, что оснований для отмены сделки нет, так как сумма не является соразмерной.
Предположим, Вы захотели купить квартиру, все Вас устраивает: и расположение, и габариты, и цена. Однако, получив выписку из ЕГРН, Вами было обнаружено, что на продавце имеется обременение. Оценить риски и учесть нюансы самостоятельно довольно трудно. Исполнительное производство при покупке квартиры на должнике может либо никак не повлиять на сделку, либо же встать Вам боком.
- Ипотечное жилье: арест снимут, когда полностью будут выплачены все просроченные платежи и проценты и возобновлены ежемесячно вносимые платежи.
- При налоговой задолженности и коммуналке необходимо выплатить всю сумму долга, и штрафов пеней перед налоговой и управляющей компанией.
- Если арест произошел из-за раздела имущества между супругами, необходимо в кратчайшие сроки заключить брачный контракт.
Все сделки с арестованной недвижимостью недействительны. Росреестр после вынесения определения судом вносит данные по обременению объекта недвижимости. На момент регистрации права собственности заявление будет отклонено по причине неправомерности.
Продажа квартиры на торгах
Арест не обязательно может быть следствием долгов. В случае имущественных споров, как например, при разделе между супругами и другими членами семьи. Пока не ясна доля собственников для предупреждения заведомо незаконной продажи, на всю недвижимость накладывается арест.
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
имеется квартира, состоящая из 2-х комнат. Она поделена на 3 части. Можно ли ее продать, если счет одного из наследников арестован судебными приставами за долги? Подскажите, как правильно поступить в данной ситуации.
Снять арест на квартиру, можно только узнав причину его наложения. Для того, чтобы узнать можно ли продать квартиру под арестом, следует учитывать ряд важных факторов. Скажем, арест наложен из-за неуплаты, или же по причине задержки по ипотечному кредиту. Арест такой снимается сразу же после всех выплат и их возобновления. Если арест наложен из-за налоговых задолженностей, то снимается он после всех выплат по задолженности, сюда также входят штрафы и пени. Имущество, находящееся в процессе спорного раздела между супругами, то такой арест снимается после такого раздела. В таком случае супружеской паре следует лучше всего заключить брачный контракт. Также следует знать, что все аресты на недвижимость отменяет тот орган, который наложил арест.
Бывают моменты, что покупатель уже подал документы на оформление и случайно обнаружил, что квартира под арестом. В таких случаях можно приостановить такую сделку, при подаче заявления в органы Росреестра, срок которой составляет до 90 дней или же просто ее прекратить. Дождавшись за это время снятия ареста, если за этот период оно произошло, то нужно обратиться в тот же орган со своим заявлением, что накладывал арест, таким образом можно добиться снятия обременения на недвижимость.
Чаще всего арестовывают недвижимость «за долги». Долги делятся на ипотечную задолженность, когда квартира находится в залоге у банка, и на налоговую задолженность. Как правило, банковский долг заключается в том случае, когда заемщик обращается к банку предоставить ему ипотечные каникулы или отсрочить платеж, в связи, с чем получаются перебои в оплате по ипотеке. Банк кредитор обычно соглашается, но в таком случае накладывает арест на данную недвижимость. Процедура ареста недвижимости проводится только через суд, который удовлетворяет просьбу только в тех случаях, когда у заемщика имеется большая задолженность по оплате. Существуют и ряд других причин ареста, как например имущественные споры при разделе данного имущества, а также всевозможные иски по ущербу, но и возможной перспективе конфискации находящегося имущества под арестом.
Основным обстоятельством, имеющим правовое значение при оценке факта причинения убытков, является доказанность того, что незаконное бездействие пристава-исполнителя повлекло невозможность исполнения судебного акта. Именно это обстоятельство свидетельствует о возникновении убытков у истца. Под невозможностью исполнения судебного акта понимается утрата взыскателем возможности удовлетворения своего требования за счет имущества должника. Если истец не доказал невозможность исполнения, cуды прямо указывают, что заявленная к взысканию сумма является не вредом, наступившим в результате бездействия пристава, а суммой, которую истец не получил в результате неисполнения гражданско-правовых обязательств ответчиком.
Наложение ареста на квартиру: кому, когда и кто имеет право
С 15 сентября вступили в силу поправки к Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ряд поправок коснулись статей, регулирующих права собственников недвижимости в спорных ситуациях. Разберемся, что изменилось в законе. Спешу Вас расстроить и предостеречь – совершение сделки с недвижимым имуществом, на которое в установленном законом порядке наложены ограничения (арест), не только невозможно. Сообщение о попытке совершения такой сделки может стать поводом как минимум для проведения доследственной проверки или даже возбуждения уголовного дела.
Что такое арест и кто может его наложить
Если квартира находится в долевой собственности и является предметом ипотечного кредитования, не исключено, что при дальнейшей неуплате кредита недвижимость перейдет в собственность банка. Эта мера позволяет обеспечить обязательства, возникшие у собственника, и исключить продажу недвижимости. Впоследствии, если обязательство не будет исполнено или долг не будет возвращен, на жилье обратят взыскание.
Для обмена большей квартиры на меньшую надо снимать арест, а для этого обращаться в службу судебных приставов и убеждать их в том, что разница от этой сделки пойдет в счет погашения задолженности и ее размеров для этого хватит. Либо придумать иной вариант – Вы можете обратиться в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста, конечно, при наличии оснований для такого иска.
- участник аукциона подписывает с банковской организацией (или госслужащим) соглашение о передаче средств в виде задатка;
- оформляется заявление на участие в этом мероприятии, покупатель прилагает к ней соответствующий набор бумаг;
- заявителя допускают либо отстраняют от участия в аукционе, ему выдают протокол. Физлицо либо фирма, которая допущена к торгам, представляют участников торгов.
Как продать квартиру под арестом
Несвоевременное исполнение кредитных обязательств или их неисполнение ведет к утрате права распоряжения жильем. Оно согласно кредитному договору переходит к банку, которому задолжал собственник. Он лишается возможности продать жилье либо обменять его, подарить, завещать. Зачастую такого рода ситуация возникает, когда недвижимость приобретается на ипотечные средства.
- должник более трёх раз допустил просрочку платежа;
- отказ от рефинансирования и прекращение поступления платежей;
- задолженность более чем за 3 календарных месяца при отсутствии заявления.
Условия и основания для участия недвижимости в торгах
- Если между займодавцем и заёмщиком составлено нотариальное соглашение, в котором указывается, что заёмщик добровольно передаёт ипотечную квартиру банку в счёт уплаты долга.
- Если квартира арестована за долги, и решением суда передана залогодержателю для реализации на торгах.
Как избежать проблем?
- даётся реклама на электронном сайте;
- описываются технические и кадастровые характеристики;
- размещаются его фотографии;
- указывается дата проведения аукциона и условия участия.
Бывают моменты, что покупатель уже подал документы на оформление и случайно обнаружил, что квартира под арестом. В таких случаях можно приостановить такую сделку, при подаче заявления в органы Росреестра, срок которой составляет до 90 дней или же просто ее прекратить. Дождавшись за это время снятия ареста, если за этот период оно произошло, то нужно обратиться в тот же орган со своим заявлением, что накладывал арест, таким образом можно добиться снятия обременения на недвижимость.
Снять арест на квартиру, можно только узнав причину его наложения. Для того, чтобы узнать можно ли продать квартиру под арестом, следует учитывать ряд важных факторов. Скажем, арест наложен из-за неуплаты, или же по причине задержки по ипотечному кредиту. Арест такой снимается сразу же после всех выплат и их возобновления. Если арест наложен из-за налоговых задолженностей, то снимается он после всех выплат по задолженности, сюда также входят штрафы и пени. Имущество, находящееся в процессе спорного раздела между супругами, то такой арест снимается после такого раздела. В таком случае супружеской паре следует лучше всего заключить брачный контракт. Также следует знать, что все аресты на недвижимость отменяет тот орган, который наложил арест.
Для того, чтобы снять с нее арест и сделать выкуп арестованной квартиры во многом зависит от причины такого ареста. В отдельных случаях снять арест бывает достаточно всего лишь перекрыть задолженность за имеющиеся долги средствами покупателя.
04 мая 2021 vektorurist 136
