Можно ли продать немежеванный земельный участок

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Сразу отвечу — да, по закону можно продать участок без проведения межевания, то есть у которого не установлены границы в кадастре недвижимости. Границы как раз и устанавливают после проведения межевания. Без разницы участок продается с домом или нет, и какой это участок — ИЖС, ЛПХ, дачный, садовый, в товариществе и т.п. Конечно, если на это согласится покупатель — захочет ли он покупать участок без установленных границ.

Приобрели участок, межевание не делали, участок по границам указанным в кадастровом паспорте не проверяли. Соседи утверждают, что мы должны им 1 м. земли, т.к. прошлые соседи установили забор на их территории, что делать в данной ситуации?

Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.

Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2022 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.

Требования к межеванию

Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2022 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.

Как мы выяснили, для продавца в такой сделке “«всё ровно”. В отличие от покупателя. Он должен помнить, что земля без межевания – потенциально проблемный объект. Без шуток, это сродни покупке кота в мешке – в будущем может оказаться, что участок имеет не только другую форму, но и другой размер. Соседи могут отказать в согласовании, границы участков могут быть наложены друг на друга или сдвинуты, а размещенные на вашей земле капитальные объекты и вовсе могут быть обнаружены уже на соседних участках.

Переход прав к продавцу удостоверяется новой выпиской из ЕГРН. Она будет выдана в течение 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов. Согласно п. 6 ст. 62 ФЗ № 218,по желанию покупатель также может получить ее в электронном виде. После этого вы перестанете быть владельцем земли, а все права (и проблемы) перейдут к покупателю.

Шаг 4. Получите выписку

• заявлениена регистрацию перехода права собственности, заполняется в Росреестре;
• договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
• паспорта участников сделки;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
• документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
• акт приема передачи.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Когда необходимо проводить процедуру

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

К возможным рискам относятся:

1. Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
2. Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
3. Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
4. Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
5. После определения границ может измениться площадь надела.

Обратите внимание! До конца 2022 года не нужно было проводить обязательное межевание для земельных наделов СНТ (садовых некоммерческих товариществ), выделенных под ведение приусадебного хозяйства, либо переданных в бессрочное пользование государственными, муниципальными органами.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания

Существуют альтернативные варианты (без межевого плана):

1. Оформление кадастрового паспорта покупателем после совершения сделки по взаимной договорённости.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи с внесением суммы задатка, после чего проводятся работы по межеванию.

По закону №122-ФЗ и поправками к нему (закон № 447-ФЗ) регистрация ЗУ, предназначенных для садоводства, дач, огородов, гаражей или ИЖС, в случае отсутствия в кадастре координат границ таких участков, приостанавливается с 1.01.2022. То есть, с начала 2022 года участки нельзя будет продать и зарегистрировать право на их собственность.

Продажа земли без межевания: плюсы и минусы

Работы по межеванию ЗУ могут вести только специалисты, у которых есть лицензия на проведение таких работ. Обычно они работают как частные предприниматели или по договору с компанией, занимающейся геодезическими работами.

Законодательство

При этом в филиале Росреестра необходимо получить кадастровый паспорт или выписку из реестра. В этой выписке указываются все характеристики участка, включая его площадь, стоимость, вид земли, кадастровый номер, площадь и приписку, что для данного участка отсутствуют координаты границ. В выписке также указывается, что участок является частной собственностью.

1. Составить договор аренды между собственником и правообладателем. Целесообразно удостоверить его нотариально.
2. Если аренда предусматривает срок более года, договор требуется зарегистрировать в МФЦ. Для этого стороны подходят в Росреестр, с паспортами и квитанцией об оплате пошлины. Собственник предоставляет кадастровый паспорт участка и свидетельство о форме права.
3. Через месяц выдаётся свидетельство о праве аренды, которое передаётся арендатору. Остальная документация на землю, остаётся у собственника.
4. Ответственность за все споры, которые могут возникнуть при аренде земельного участка без межевания участка, возлагается на собственника надела.

Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте (о связи кадастра и межевания мы писали тут). Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.

Какие действия доступны с участком без межевания?

1. Подойти в администрацию населённого пункта и написать заявление на имя главы муниципалитета.
2. В заявлении указать просьбу о разрешении участвовать в торгах. Приложить копию гражданского паспорта заявителя.
3. Ожидать приглашение от администрации. После покупки права аренды на торгах оформить документацию.

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

Случаи, когда можно продать дом без межевания :

В новом 2022 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Что будет, если не сделать межевание

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Долю участка, выделенного из фонда земель сельскохозяйственного назначения, можно продать только сельхозпредприятиям, фермерам и участникам общей собственности, которые используют эту территорию. Часть земли, которая не носит статус сельскохозяйственного назначения, допустимо продать другому дольщику в течение месяца. После истечения срока право на приобретение части участка получает любой заинтересованный покупатель.

Как продать часть участка, на котором не проведено межевание?

Оформление сделки проходит в общем порядке, предусмотренном Гражданским кодексом: стороны заключают договор купли-продажи, производят расчет, после чего регистрируется переход права собственности к новому владельцу.

Как продать участок без межевания в 2022 году?

Кроме перечисленных документов понадобятся паспорта участников сделки, кадастровый паспорт участка, правоустанавливающие документы на землю и их копии. Если паспорт на участок отсутствует, нужно приложить план границ и поставить землевладение на учет в местном кадастровом органе.

До 2022 года власти заявляли о невозможности сделок без межевания. Данное постановление воспрепятствовало бы сразу множеству уже начатых сделок и навело бы хаос на всем рынке недвижимости. Было решено отложить еще на какой-то срок эту процедуру. Когда она будет действовать пока не ясно.

После изучения правоустанавливающих документов на землю покупатель заключает с продавцом нотариальный или в простой письменной форме договор купли-продажи. Далее оплачивает в зависимости от договоренности задаток или всю стоимость надела. После этого оба участника сделки обращаются в органы Росреестра или отделение МФЦ с заявлениями, квитанцией об уплате пошлины, договором, выпиской ЕГРН на участок. В случае необходимости прилагаются нотариальные разрешения супругов о том, что они осведомлены и согласны со сделкой. После рассмотрения предоставленных документов в Государственный реестр вносится соответствующая запись о новом собственнике недвижимости.

Продать участок без межевания

Далее продавец встречается с покупателем у нотариуса либо без него для подписания договора, получения задатка или оплаты в полном объеме. После этого в регистрирующие органы подаются документы о переходе права владения к новому собственнику.

Оформить сделку купли-продажи земельного участка без межевания получится, если покупатель не против, что объект реализуется без установленных границ. При возникновении спорных ситуаций с соседями новому владельцу недвижимости нужно будет решать конфликт в суде. На купленную землю также необходимо будет оформлять кадастровый паспорт и ряд иной документации. Такие процедуры сопровождаются дополнительной тратой времени и денег.

Можно ли продать участок без определения границ

• для продажи земли необходимо быть собственником;
• право на использование надела регистрируется после межевания;
• для выделения доли требуется межевой план, устанавливающий точные координаты границ участка и всех его долей.

Возможные трудности

В едином реестре недвижимости находится множество территорий, не прошедших процедуру межевания для установления границ. Это садовые земли, зарегистрированные по упрощенной схеме. На них есть документация, выданная в Кадастровом бюро, с указанием технических характеристик. Такие земли допускаются к продаже.

1. Заключении сделок на передачу прав собственности на землю от государства к физическому или юридическому лицу.
2. Распределении наделов по разным обстоятельствам.
3. Необходимости разделить или, наоборот, объединить доли.

Возможна ли продажа без межевания

1. Возможность получить законные права на участок, который ранее лишь фактически числился за ним, но документально подтвердить это не представлялось возможным.
2. Постановка на кадастровый учет.
3. Отсутствие каких-либо препятствий для возведения дома и других строительных объектов на имеющейся земле и будущую их регистрацию.
4. Сведение конфликтных ситуаций с соседями к минимуму. Когда владелец участка первым проводит границы на своей земле, он может нечаянно или намеренно захватить и чужие территории. При обнаружении данного факта именно второй стороне придется доказывать неправильность межевания, что зачастую влечет судебные разбирательства.
5. Точное определение размера участка. Особенно это актуально для наделов с нестандартными конфигурациями.
6. Возможность выделения части или доли из общего надела для пользования ею или отчуждения ее.

Оформление сделки купли-продажи

Главный вопрос для покупателя вступать в такую сделку или нет, и чем она чревата. Продавцы также оказались на перепутье, с одной стороны, процесс выделения границ материально затратный, с другой стороны, требует массу времени.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2022 году

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

При этом если продаваемая доля ЗУ относится к землям сельскохозяйственного назначения, то и продавать её разрешено с перспективой аналогичного использования, то есть – фермерам или владельцам участка, из которого выделена доля (подробнее о том, как продать землю сельхозназначения и ее пай, можно узнать в этом материале, более детально о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения, можно узнать тут). Если же выделенная часть имеет другое, отличное от сельскохозяйственного, назначение, то владелец может продавать её кому угодно. При этом остальные дольщики имеют право приоритетной покупки.

Всегда ли нужно межевать землю?

В этом законодательном акте указано, что c 1 января 2022 года на всей территории РФ запрещены любые действия, связанные с продажей, дарением, обменом, сдачей в аренду или оформлением в наследство земельных участков, не имеющих юридически подтвержденных размеров и очертаний границ, и не внесенных в ГКН. То есть, участков, которые не были подвергнуты процедуре межевания.

Законодательные основы

1. Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
2. Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
3. При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.

Следует хорошо получать, чем покупать объект без кадастровой паспортной выписки и технического паспорта, справки о постановке недвижимости на учет ЕГРН. Присвоение кадастрового номера и выведение объекта на карту Росреестра — аспекты, которые подтверждают выделение контуров. Самостоятельно получить все перечисленные документы можно будет только при наличии межевого плана.

Законодательство не определяет сценариев поведения при смене собственника проблемного участка. Теоретически проблем с переоформлением возникнуть не должно, так как по факту объект числится в системе. Другое дело, что новому собственнику придется заказывать услугу повторно, чтобы решить в дальнейшем споры с соседями.

Ошибки по границам и смена собственника

Рады приветствовать всех посетителей нашего портала. Сегодня поговорим о том, как продать землю без заказа межевания в 2022 году. Есть ли такая возможность в принципе или обязательно нужно заказывать услугу? Как проходит купля-продажа надела или его доли? Какие риски несет покупатель, приобретая не отмежёванный участок? Со всеми вопросами попробуем разобраться в текущем материале.

05 Апр 2021      vektorurist         196      

Похожие записи
• 
  Налоги на авто на пенсионера в москве в 2022 году
• 
  Можно ли в 2022 выбрать 2022 и 2022 для декретного отпуска
• 
  Можно ли купить землю под ижс на мат.капитал в 2022 году
• 
  Одинокая Мать Пенсионерка Льготы В Иркутской Области