Платят Ли Налог С Продажи Квартиры По Переуступке

Платят Ли Налог С Продажи Квартиры По Переуступке

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Необходимо также отметить, что решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства принимается Фондом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2022 N 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2022 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218-ФЗ), а также Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» восстановление прав граждан — участников долевого строительства осуществляется публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Так, с учетом подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования

Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.

Инспекция предъявила ей встречный иск о взыскании 1,2 млн руб. недоимки, 28 387 руб. пени и 62 434 руб. штрафа. Курчатовский районный суд встал на сторону налогового органа. Челябинский облсуд отменил это решение и удовлетворил требования Есенькиной, но Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционный акт и «засилил» решение первой инстанции.

Верховный суд счел, что вопрос о предпринимательском статусе Есенькиной вообще не имеет значения для этого дела. Подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, который запрещает уменьшать сумму налогооблагаемой базы при продаже жилья на сумму фактических расходов на его приобретение, если оно использовалось в предпринимательстве, касается только продажи самой недвижимости, а не прав требования. Поэтому и нижестоящие суды, и налоговая ошибочно ссылались на это положение, полагает ВС.

Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.

Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

01.01.2022 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2022, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 2: В 2022 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2022 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2022 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2022 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2022 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

В 2022 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2022 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Пример 4: В 2022 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2022 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2022 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2022 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

При продаже новостройки придется платить повышенный НДФЛ: правда или нет

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Раньше при налоговой базе в размере 6 000 000 Р НДФЛ составил бы 780 000 Р , а с 2022 года — 800 000 Р . Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 Р . И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 Р сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 Р .

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку. То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

Например, менеджер с годовой зарплатой в размере 2 160 000 Р продает квартиру за 4 000 000 Р по договору уступки. Два года назад он купил ее за 3 400 000 Р . Налоговая база от продажи квартиры составит 600 000 Р : 4 000 000 Р − 3 400 000 Р . И только эту разницу нужно прибавить к зарплате для сравнения с лимитом:

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

• инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
• дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
• подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

• стороны подписывают договор уступки прав требований;
• составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
• через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
• покупатель переводит деньги продавцу;
• продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Переуступка: хитрости сделки

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения ст. 155 НК РФ не установлены. В связи с этим Минфин неоднократно заявлял, что при передаче прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не применяется (Письмо от 28.08.2022 № 03‑07‑11/61127), а налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 этой статьи, то есть исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (письма от 07.02.2013 № 03‑07‑11/2927, от 28.02.2013 № 03‑07‑11/5926 и др.). Аналогичного мнения придерживалась ФНС, которая в Письме от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ указала: организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2022 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Добрый день Евгений. Прошу помощи. Была куплена квартира по ДДУ в ноябре 2022г. за 2.860.000.Часть оплатила я и часть ипотека. В собственность вступила в июле 2022года. Ипотеку закрыла в декабре 2022г. На данный момент идет сделка по продаже этой квартиры за 5.700.000. Нужно ли по этому закону оплачивать налог? Подавать декларацию 3НДФЛ? И второй вопрос. Риэлтор говорит не смотреть на этот закон. Ссылаясь на закон о том что продав квартиру и в течении года купив другую за такую же сумму и выше я тоже не заплачу налог. Заранее спасибо за ответ.

Добрый день!
Подскажите, правильно ли понимаю — квартира куплена по ДДУ в мае 2022, в июне 2022 произведена полная оплата (имеется чек на перевод всей суммы на счет застройщика). В январе 2022 подписан акт приема-передачи на квартиру.
Соответственно, отчет ведется с июня 2022 и на настоящее время прошло уже и 3 года и 5 лет и продавать можно уже точно без налога?

Здравствуйте, Евгений! Написал Вам на почту интересный вопрос, по применению закона № 374-ФЗ, поправки в ст.217.1 п.2
Минфин ввел еще один критерий применения (дал разъяснения для налоговых органов) — дата оформления квартиры в собственность (т.е. если оформлена ДО даты вступления закона в силу) норма не применима на такую недвижимость
Прошу поделитесь своим мнением

Но это может, как привести к достижению поставленной цели: налоговая получит информацию об оплате и не станет выставлять требование об уплате налога, так и не привести. Требование об уплате налога вы получите все равно и придется предоставлять информацию повторно, уже в ответ на требование.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в такой ситуации: в январе 2022 г. приобрела квартиру у застройщика в новостройке по ДДУ. Полная оплата произведена 25.01.2022 г. в размере 4,4 млн.руб. Дом сдан в декабре 2022 г., идет выдача ключей. Приемка еще не проводилась. Кадастровая стоимость не известна. Хочу продать по переуступке за 9 млн.руб., и одновременно произвести сделку покупка квартиры за 10 млн.руб. Нужно ли будет платить налог? Если да, то как его рассчитать?
Это не единственное жилье.
И такой вопрос: можно ли как то избежать уплаты налога в вышеописанном случае?

Начиная с продаж 2022 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2022 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2022 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2022 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

• доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
• увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
• это та же самая квартира.

• перешла по наследству;
• досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• получена в результате приватизации;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Продажа квартир по переуступке прав

Продажа квартиры по переуступке подразумевает передачу прав и обязанностей собственника жилья в ещё не сданном в эксплуатацию доме другому лицу. Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что на объект ещё не выпущено свидетельство о праве собственности. Из-за этого процесс покупки и обязательства сторон будут иметь свои особенности.

Важно! Если целью инвестиции в жильё является максимизация прибыли, выгоднее всего будет продать его после сдачи дома в эксплуатацию. Однако иногда собственники хотят быстро получить свои деньги, например, чтобы инвестировать в другой проект. Специально для таких случаев ниже вы найдёте основные нюансы процесса переуступки.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ (договор долевого участия) или в рамках ЖСК (жилищно-строительного кооператива) возможна только до того, как владелец официально вступит в права собственности. После этого сделка будет регулироваться договором купли-продажи.

Рыночная стоимость квартиры прямо пропорциональна степени готовности объекта. На ранних этапах продажа не принесёт большую прибыль и может вызвать подозрения в добросовестности девелопера. Однако если ждать слишком долго, квартира уже не попадёт под условия переуступки, так как после передачи в собственность она будет регулироваться законом о купле-продаже.

Часто квартира, подлежащая переуступке, является взятой в рассрочку или ипотеку. В этом случае покупатель берёт на себя также обязательства по уплате оставшегося долга перед застройщиком или банком. И в том, и в другом случае необходимо предварительное согласие кредитора, чтобы сделка могла состояться.

1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.

Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно. Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2022 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно. От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2022 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.

Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости. Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов. Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.

Налоговой базой в данном случае будет разница в цене, по которой объект был куплен у застройщика, и стоимостью его продажи. Ставка налога является стандартной – 13% (для нерезидентов – 30%). Например, если человек приобрел жилье за 1 000 000 руб., а продал за 1 500 000 руб. – налогообложению подлежит полученная прибыль в 500 000 руб.

Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.

• Продавец ищет покупателя на недостроенное жилье. Этим можно заняться самостоятельно, с помощью застройщика либо риэлторского агентства.
• Если для покупки были использованы ипотечные деньги – придется обратиться в банк для получения разрешения на продажу и переоформления ипотеки на другое лицо. Оценка платежеспособности нового заемщика будет производиться в течение нескольких дней. Если банкиры дают добро – старый кредитный договор закрывается, а новый подписывается с будущим собственником.
• Заключается соглашение между застройщиком, покупателем и продавцом. Обычно большая часть его пунктов соответствует положениям, указанным в ДДУ.

Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.

Имущественный вычет при долевом участии: в строительстве, и ипотеки, квартиры, налоговый, ндфл, в 2022

Согласно пункту 4 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей, при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 статьи 220 Кодекса, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Абзацем четвертым подпункта 6 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что необходимыми документами для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) являются договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами.

Также подпунктом 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.

Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2022 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.

Денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав. Таким образом, продавец не освобождается от уплаты налога даже через 5 лет, так как доход, полученный при данной сделке, считается доходом от реализации имущественных права, а не от реализации имущества.

Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет.

Надо ли платить налог по переуступке

В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.

По договору долевого участия Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца. Но он также может использовать вычет от продажи. Он может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую первоначально заплатил строительной компании. Покупатель не должен уплачивать никаких налогов. Законодательные нормы Как уже упоминалось, это сделка, отвечающая нормам гражданского законодательства. Поэтому стоит ориентироваться на ст. 388—390 ГК РФ. Если основоположником сделки является долевое участие, то необходимо иметь в виду Закон № 214-ФЗ. Обязанность по регистрации цессии прописана в ст. 164 ГК РФ. Порядок и сроки уплаты налогов после сделки регулируются соответствующими статьями НК РФ — главой 23 и главой 32.

13. Ситуация такая: у приставов висит долг, за него высчитывают 50%от заработка, второй долг выкупило коллекторское агенство, оформили через суд переуступку, теперь я должна не банку, а иному лицу, т.к по первому долгу высчитывают 50%,то по второму движения нет, пристав грозит арестовать машину, сказала или деньги, или машина, или купля-продажа на машину. Проса ли пристав, грозя арестом машины? Спасибо.

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по дду

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.

Формально дольщик еще не является собственником жилья. Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Одним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве. Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы. Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.

15 Апр 2022      vektorurist         52      

Похожие записи
• 
  Перевезла Мать Из Кировской Обл В Московскую Она Ветеран Труда Имеет Льготы На Оплату Жкх Будет Ли Действовать Эта Льгота На Оплату Моей Квартиры
• 
  Кто Платит Европе За Последствия В Чернобыле
• 
  Выплата на ребенка 2022
• 
  Налоговая декларация для ип упрощенка 2022 нулевая