Можно ли продать квартиру если арестованы счета
Содержание
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства
Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью?
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
3.1. Добрый день, Юлия. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в завещанной вам квартире, является необходимым наследником и имеет право на обязательную долю в наследстве (в том числе и на квартиру) (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ). При этом надо иметь в виду следующее. На основании «Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2022): [quote]Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам 1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; [/quote]. Одновременно с этим и второй несовершеннолетний ребенок, который не зарегистрирован в квартире, также является необходимым наследником и поэтому тоже имеет право на долю в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость (квартиру) (ст. 1164 ГК РФ). Если арестованная квартира не находится в ипотеке, то это не препятствует проживанию в ней, так как продать с торгов это недвижимое имущество (арестованную квартиру) невозможно, пока выполняется условие пункта 1 статьи 446 ГПК РФ.
4) У отчима 1/5 доля квартиры, у него большой долг перед государством, по решению суда на его долю наложили арест, но другие дольщики хотят продать квартиру. Как это можно сделать. Если необходимо, другие дольщики готовы выкупить арестованную долю, перечислив деньги за его долю в погашение его долга, но этих средств не хватит чтобы полностью погасить его долги!
3) Мне завещали квартиру. Квартира арестована. Также у завещателя после смерти осталось 2 несовершеннолетних детей, один из которых прописан в этой квартире. Стоит ли вообще бороться за эту квартиру и вступать в наследство?
Любой гражданин может купить арестованную квартиру без каких-либо осложнений, если она была отчуждена в пользу банка по решению судебного органа. В данной ситуации вероятные риски сводятся к минимуму, что выгодно не только для него, но и для продавца.
Бывший владелец сообразно условиям сделки должен продать недвижимость лицу, который готов выкупить ее за установленную цену. Вопрос регламентируется нормативами статьи 454 ГК РФ. В ней отмечено, что продать недвижимость с обременением невозможно.
Можно ли вообще проводить сделки с арестованной квартирой
В соответствии с правилами открытых торгов купить арестованную квартиру у судебных приставов нельзя. Они проводятся при наличии 2 и более потенциальных покупателей, которые готовы предложить сумму выше заявленной. Первоначальная цена указывается в решении судебного органа или исполнительном листе, а озвучивается территориальным отделением Федеральной службы судебных приставов.
Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.
Кто вправе наложить арест на квартиру?
Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.
Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги
Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.
«Лучше всего до подписания договора все проверить, посмотреть справки и сумму задолженности, если таковая имеется. В договоре купли-продажи нужно указывать, за кем остаются долги, если остаются. Кто несет и за что несет ответственность. Например, что покупатель принимает долги за капитальный ремонт на себя».
Нельзя продать неприватизированную квартиру. Такое жилье в принципе невозможно сбыть, обменять, подарить. Поскольку оно пока не ваше фактически, а находится в собственности у государства. Квартиру нужно приватизировать. А если на ней висят большие коммунальные долги, то, по словам риэлторов, с приватизацией могут возникнуть проблемы и весь процесс затянется.
Подводные камни для продавца: когда квартиру с коммунальными долгами не продать?
Если имущество, а в том числе и квартиру арестовывают, на него накладывают ограничения. Проще говоря, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять, пока весь долг не будет полностью погашен. В противном случае – сделку признают недействительной. Поэтому продавцу перед тем, как решиться продавать, нужно убедиться, что на него не открыто исполнительное производство.
Некоторые нотариусы отказываются удостоверять договор купли-продажи доли, если в квартире другая доля арестована или заложена. Это незаконно, но таковы реалии. Советую заранее обзвонить местных нотариусов и выяснить — готовы ли они удостоверять договор в такой ситуации.
Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Здравствуйте. Да, по закону можно продать долю в квартире, даже если другая доля арестована или заложена. Собственник доли имеет право продать ее кому угодно и когда угодно, если она не под обременением/ограничением — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 246 ГК РФ. К тому же есть ст. 26 Закона о регистрации недвижимости от 13.07.2022 № 218-ФЗ, в которой указаны случаи по приостановке в регистрации сделок. В этой статье не написано про запрет продажи доли, когда другая доля в аресте или залоге.
Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу путем публичных торгов, что возможно сделать только на основании судебного решения. При этом в большинстве случаев поводом для начала судебно-претензионной работы является просрочка выплаты кредита продолжительностью свыше 90 дней. Свое имущественное требование к Вам банк может также (без Вашего согласия) переуступить коллекторскому агентству.
Когда банк, у которого в залоге под ипотекой находится недвижимое имущество, приходит к выводу, что должник не исполняет своих обязательств по договору, то он вправе реализовывать заложенное имущество. Иногда банк сталкивается с запретом (арестом), наложенным приставами по инициативе третьего лица, которое не является стороной кредитного договора. Такая ситуация возникает, когда суд принимает ипотечную квартиру в качестве обеспечения требований по обязательствам должника между ним и третьим лицом. Тогда банки обращаются в арбитражный суд с иском об оспаривании постановления судебного пристава на арест заложенного имущества. В иске указывают на то, что судебный исполнитель не имел права налагать арест на заложенное имущество. Учитывая нормы Федерального закона №229-ФЗ, суды становятся на сторону залогодержателя.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В силу Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест на имущество применяется при исполнении судебного акта в отношении должника. В то же время не допускается арест заложенного имущества, если взыскатель не имеет преимущества перед залогодержателем (в данном случае, банком).
Бывшие хозяева квартиры не стали отрицать случившееся, но сильно удивились, что об этом нас не предупредил риелтор. Последнему, скорее всего, хотелось быстрее провернуть сделку и получить свой процент. Ребенок не был выписан потому, что органы опеки не успели выдать согласие на переселение из благоустроенной квартиры в частный загородный дом. В итоге все закончилось хорошо: мальчика выписали, экс-собственники долго извинялись и в качестве бонуса бесплатно переоформили на нас городской телефон (тогда с этим была масса сложностей).
Однако наличие сведений из ЕГРП об отсутствии обременений в отношении объекта на момент сделки не является гарантией того, что обременение не появится после сдачи документов на государственную регистрацию. Для того чтобы застраховать себя от неблагоприятных последствий, будущим покупателям недвижимости рекомендуется более тщательно прорабатывать в договоре момент оплаты товара. Так, если оплата была осуществлена до момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, а впоследствии выяснилось, что оно арестовано, обманутому покупателю будет довольно сложно возвратить уплаченную им денежную сумму, особенно если продавец отказывается в добровольном порядке удовлетворять требования покупателя. В таком случае покупателю придется требовать возврата стоимости имущества в судебном порядке, но наличие решения суда вовсе не означает, что оно будет исполнено. Самым лучшим способом будет предусмотреть в договоре возможность оплаты стоимости имущества после регистрации сделки в Россреестре.
Жительница Челябинска Ирина Никитина: «Пару лет назад моя семья покупала квартиру. Очень обрадовались, когда узнали, что собственники – родители маминого ученика, посчитав знакомство неким гарантом надежности. Но после совершения сделки и передачи денег нам пришло письмо, гласящее, что сделка аннулирована, так как в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Сказать, что мы были в шоке – не сказать ничего, поскольку проданное накануне жилье было единственным, и больше денег не было.
Важно! Согласно ст.80 ФЗ №229 в арестованной квартире собственник имеет право проживать до решения суда. После вступления последнего в силу, дается 5 дней на погашение долгов. В случае неисполнения запустится процедура подготовки квартиры к выставке на торги.
Условия наложения ареста
- Ипотечное жилье: арест снимут, когда полностью будут выплачены все просроченные платежи и проценты и возобновлены ежемесячно вносимые платежи.
- При налоговой задолженности и коммуналке необходимо выплатить всю сумму долга, и штрафов пеней перед налоговой и управляющей компанией.
- Если арест произошел из-за раздела имущества между супругами, необходимо в кратчайшие сроки заключить брачный контракт.
Сделка с арестованной недвижимости
На недвижимость также может быть наложено ограничение на продажу, если собственник выступает подозреваемым в преступлении. Обременение в этом случае накладывается органами полиции или прокурорского надзора.
- после полного погашения задолженности и исполнительского сбора, когда специалист ФССП обязан отменить все ограничения;
- с разрешения пристава, если вырученные от продажи средства пойдут на погашение долга (остаток может идти на выплату по исполнительному делу, перечисляться должнику);
- путем замены арестованного имущества на другие ликвидные активы с соразмерной стоимостью.
- для оценки имущественного состояния должника (гражданина или организации), пристав запросит через налоговый орган сведения ЕГРЮЛ;
- если по выписке ИФНС будет видно, что должник является учредителем юридических лиц, может вводиться арест долей, акций, паев;
- после введения обеспечительных мер, пристав проведет оценку рыночной стоимости долей, чтобы впоследствии приступить к их реализации.
- провести оценку рыночной стоимость фирмы;
- найти подходящее предложение через сайт по купле-продаже фирм, согласовать условия сделки;
- завершить процедуру через ИФНС, после чего у ООО официально появятся новые собственники.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
немаловажную роль играет и то, определен ли документом на основании которого, происходит взыскание задолженности, порядок ее оплаты? если речь идет о вступившем в законную силу решении суда, то Вы имеет право обратиться в суд, где оно было вынесено с заявлением об изменнии порядка погашения задолженности.
при наличии задолженности судебный по решению суда судебный пристав-исполнитель вправе (обязан) должнику выслать копию Постановления о возбуждении исполнительного производства и предложить ему в течение до 5 дней погасить долг. Если должник этого не сделает, то судебный пристав-исполнитель (один судебный пристав-исполнитель занимается конкретным Исполнительным производством) вправе наложить арест на счета должника в банке или на имущество должника.
Пример. Гражданин В продал своему родственнику квартиру за 7 млн. рублей. Взыскатель подал заявление о признании сделки недействительной, но ему было отказано, так как сумма договора не была занижена: в этот момент на рынке квартиры такого типа в данном районе оценивались риелторами от 7 до 8 млн. рублей. Если бы сделка была совершена за гораздо более низкую стоимость, то ее могли бы признать фиктивной. В данном же случае нарушения не были выявлены.
Можно ли продать квартиру, находящуюся под обременением?
Кто может снять арест? По закону это может сделать лишь тот орган, который наложил обременение. Поэтому при необходимости его снять следует подать заявление в тот же суд. Однако перед этим следует избавиться от причины, вызвавшей арест.
Как можно снять арест с недвижимости?
Однозначно ответить на вопрос невозможно, так как для этого необходимо знать, под каким именно обременением находится недвижимость. Если это банковский залог или ипотека, то совершение сделки возможно. Когда имущество находится под арестом, то продать его до снятия такого обременения не представится возможным до тех пор, пока не будет устранена причина наложения ареста.
Перечислим лишь несколько самых распространенных причин для ареста: это задолженность, в том числе и по ипотеке, а также по налогам, пени и штрафам. Также арест может быть наложен для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации, или при исполнении судебного акта о конфискации имущества. К примеру, если должник не собирается погашать долг, через суд, можно добиться ареста его недвижимости. Может быть арестовано имущество и в том случае, если оно фигурирует в уголовном деле, к примеру, когда хозяева квартиры стали жертвами «черных риелторов».
Арест доли в квартире — одна из мер, направленная на сохранение имущества должника и одновременно стимулирующая его к исполнению обязательств. Если собственник сочтет, что запрет на распоряжение долей не обоснован, действия пристава можно обжаловать путем подачи жалобы старшему судебному приставу или в судебном порядке.
Арест, кстати говоря, может быть наложен не только на квартиру, но и на гараж или земельный участок. Существует и правило о соразмерности – если, к примеру, можно получить сумму долга, продав лишь часть имущества должника, нет никакой необходимости арестовывать все его имущество. Решение о том, что именно из всего массива имущества арестовывать, принимает судья или пристав.
Кто накладывает арест на недвижимость
Если существует риск утраты или порчи имущества, арест на дом может включать в себя также запрет на использование путем изъятия объекта недвижимости. Если же совершение сделки необходимо именно для погашения задолженности по исполнительному листу, необходимо подробно информировать об этом покупателя, договорившись о получении необходимой суммы при подписании договора о намерениях (или предварительного договора), а оставшейся суммы – после снятия обременений и совершения сделки в установленном законом порядке.
Если переуступку не оформляли заранее, то УК не имеет право требовать оплату задолженности от нового собственника. Согласно статье 163 Уголовного кодекса РФ такие действия считаются противозаконными, за вымогательство УК несет уголовную ответственность.
С пакетом документов направляются в Росреестр. Там же подают заявление на регистрацию прав владения жильем. Затем новый собственник идет в УК и погашает все долги, если это указано в договоре. Если этот пункт был пропущен, то он регистрирует новый лицевой счет и оплачивает только свои счета.
Процедура оформления бумаг
Как уже упоминалось выше. Долговые обязательства закрепляются за владельцем, а не за квартирой. То есть, если собственник захочет продать свою недвижимость другому человеку, то его долги не переходят на нового хозяина.
Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Арест — это и есть запрещение продавать/дарить имущество, на которое его наложили. П. 4 ст. 80 Федерального закона РФ об исполнительном производстве — «арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом , а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества» . При уголовном деле определение ареста указано в п. 2 ст. 115 УПК РФ, по делу об административных правонарушениях в п. 3 ст. 27.20 КоАП РФ. Продажа недвижимости/имущества считается одним из видов распоряжения им — п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.
Здравствуйте. Краткий ответ на вопрос — продать арестованную долю нельзя. Тоже самое если наложен арест на всю квартиру. Не имеет значение на каком основании и кто наложил арест. Важен сам факт данной процедуры.
06 Апр 2021 vektorurist 296
