Могут ли в мфц проверить квартиру на чистоту при покупке
Содержание
Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:
После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Подлинность документов
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Покупка квартиры у застройщика
Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.
Ознакомление с историей недвижимого имущества
- Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
- Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.
Документы для проверки юридической чистоты квартиры
Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.
Из материалов дела усматривается, что 07.08.2003 г. между Н. и Д. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. *. Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец Н. сохраняет за собой право проживания и безвозмездного пользования спорной квартирой.
дело по апелляционной жалобе Н. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 11 июля 2012 г., которым постановлено: В удовлетворении иска Никольской * * к Управлению Росреестра по г. Москве, Д. * * об обязании внести запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об обременении в виде права пожизненного проживания и безвозмездного пользования жилым помещением — отказать.
Как происходит купля продажи квартиры? Через нотариус или мфц.
Сделки с общей долевой собственностью, в соответствии Федеральным законом от 13.07.2022 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2022) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2022) подлежат обязательному нотариальному удостоверению с соблюдением права преимущественной покупки сособственниками. Обратитесь к удобному Вам нотариусу, он подготовит все необходимые документы, включая уведомление о преимущественном праве покупки.
При возникновении права собственности по договору дарения или при наследовании остается риск оспаривания права на квартиру другими наследниками. Оптимально, если квартира была унаследована или подарена минимум 3 года назад (столько составляет срок исковой давности при оспаривании). При ипотеке многие банки отказываются брать в залог недвижимость, если с момента вступления в наследство прошло менее года.
🔎 Проверить основание права собственности
При недееспособном собственнике его родственники также могут отсудить недвижимость обратно. Чтобы убедиться в том, что человек отдает отчет в своих действиях и может заключать сделки с недвижимостью, требуйте свежие справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
📜 Получить справку о зарегистрированных лицах
В целом сделки с квартирами, полученными недавно в наследство или в дар, нельзя назвать опасными, хотя риск здесь всегда выше, чем при сделках с недвижимостью, которая была в собственности у продавца в течение 3-5 лет. Но в таком случае лучше попросить у продавца какие-либо доказательства того, что других наследников на продаваемую квартиру нет.
Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.
А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.
Участник программы «Работаю честно»
Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.
- документальное подтверждение права на собственность;
- выявление всех собственников и зарегистрированных жильцов (в том числе несовершеннолетних);
- наличие письменного согласия супругов собственников;
- отсутствие обременений (заем, договор пожизненной ренты и др.).
На что обратить внимание при проверке недвижимости
- при встрече с собственником в квартире, внимательно осмотреть жилье;
- проверить у собственника документ, удостоверяющий личность, и правоустанавливающий документ (обратить внимание на соответствии ФИО в паспорте и свидетельстве на собственность/выписке);
- получить информацию у владельца относительно прошлых жильцов, оснований для приобретения недвижимости в собственность (если недвижимость была унаследована, уточнить, есть ли другие наследники);
- сравнить информацию, предоставленную собственником с той, что хранится в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН;
- проверить квартиру на наличие обременений.
Как проверить юридическую чистоту самостоятельно
Юридическая чистота подразумевает отсутствие рисков перехода прав на квартиру третьим лицам после осуществления сделки с имуществом. Сделка с такой недвижимостью гарантированно не будет аннулирована или оспорена. Чтобы проверить сделку на чистоту, рекомендуется обратиться к юристу, однако есть способы самостоятельно удостовериться в отсутствии подводных камней при покупке недвижимости.
При этом, если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследстве, а право собственности наследника не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), на сайте Федеральной нотариальной палаты (вкладка «Справочная») имеется возможность любым лицам проверить наличии наследственного дела и получить информацию о нотариусе, в компетенцию которого входит ведение наследственного дела.
Кроме того, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве общей долевой собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно и только при отсутствии в течение месяца ответа он вправе продать долю постороннему лицу. Кроме того, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.
Следует учитывать, что в тех случаях, когда собственником приобретаемого объекта является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства, то есть такое согласие должно быть получение до подписания договора.
Часто собственник квартиры не продаёт её сам, а поручает это другому человеку: риелтору или родственнику. Например, квартирой владеет мать-пенсионерка, но сама она заниматься продажей не хочет, и выдаёт своему сыну доверенность на продажу. Это нормальная практика.
Вопрос в том, что планировку надо узаконить. Для этого её план сначала нужно согласовать с инженером, заказать новый техпаспорт в БТИ, а потом, когда перепланировка будет сделана — узаконить её в местной администрации.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
Зачем нужна: чтобы не платить по чужим квитанциям за электричество, воду, канализацию и т.д. Согласно ст. 153 Жилищного кодекса покупатель квартиры платит за услуги ЖКХ с момента возникновения права на квартиру, то есть чужие долги он оплачивать не должен. Но на практике истребовать долги за коммуналку с бывшего владельца уже невозможно, поэтому управляющая компания будет требовать их с владельца нынешнего.
В документах указана разная информация . Например, в выписке ЕГРН указана одна площадь квартиры, а в техническом паспорте из БТИ другая. Ошибки могут помешать провести сделку сейчас или в будущем, когда собственником станет покупатель.
Есть ли долги по коммунальным услугам . Долг по коммуналке сделке не помешает, более того, должником останется прежний собственник, на новых хозяев долг не перейдет. Но если забыть в акте передачи квартиры зафиксировать показания счетчиков, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Нет ли обременений . Квартира может находиться в залоге не только у банка, выдавшего ипотечный кредит, но и у других кредиторов по другим обязательствам. Например, жилье может быть заложено по долговой расписке перед каким-то человеком.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.
Политика конфиденциальности
Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.
Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы на продаваемую квартиру не были наложены никакие ограничительные меры. В противном случае сделка по возмездному отчуждению может быть признана недействительной по обращению в суд 3-ей стороны (например, банка, если Покупателю будет незаконно продана ипотечная квартира, кредит по которой еще не был погашен).
Проверка юридической чистоты основных документов
Когда доверенность является подлинной и достоверной, нотариус выдает исчерпывающую информацию о ней, Доверителе и Доверенном по запросу обратившегося лица. Здесь же нужно уточнить, не была ли доверенность позднее отозвана по какой-либо причине.
Если Продавец имеет супруга
- Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении ребенка.
- Полномочия опекуна подтверждаются решением об установлении опеки.
- Полномочия усыновителя подтверждаются соответствующим постановлением суда.
Тоже самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.
Это основной минимум документов, который необходимо проверять во время покупки квартиры в любом случае и при любом раскладе. Поскольку именно эти бумаги дают нам полное представление о собственниках и о самом объекте недвижимости. Но иногда этого перечня бывает недостаточно. Особенно, когда ситуации не совсем простые. Давайте рассмотрим случаи, в которых покупателю придется проверять еще и дополнительные документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных ограничений уже после заключения сделки.
Несовершеннолетние собственники
Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.
23 мая 2021 vektorurist 358
