Нежилое помещение проверить документы перед покупкой 2022

Как предпринимателю проверить недвижимость перед покупкой

В наши дни нередко случаются ситуации, когда, купив нежилое помещение и сделав в нем ремонт, предприниматель сталкивается с судебными исками или приставами, требующими вернуть недвижимость. Часто такие случаи возникают, если продавец (человек или компания) в течение года или даже трех лет после продажи признается банкротом.

Если объект приобретается для предпринимательских целей, то проверка должна быть более детальной и тщательной. Вложить средства, сделать ремонт и через какое-то время получить иск об оспаривании сделки или возврате имущества из незаконного владения – большая проблема для предпринимателя или бизнеса, которая может подвести к банкротству и потере большего количества активов.

Нежилое Помещение Проверить Документы Перед Покупкой 2022

Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям её недействительности).

Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение.
Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

Лучшее назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское», «подсобное» и прочие.

• О документах основаниях возникновения права собственности;
• Кто является субъектом права – им должен быть собственник недвижимости, находящейся на этом земельном участке;
• Вид права – находится земельный участок в аренде или собственности. Право собственности безусловно лучше любой долгосрочной аренды;
• Объект права – описание самого участка с его назначением и возможным использованием;
• Кадастровый номер. Используя сервис Росреестра — Публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru/ вы сможете сверить границы земельного участка с информацией, заявленной продавцом.
• Раздел об ограничениях права раскрывает информацию о существующих обременениях и прочих ограничениях в отношении земельного участка.

Кроме того, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве общей долевой собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно и только при отсутствии в течение месяца ответа он вправе продать долю постороннему лицу. Кроме того, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.

Если приобретаемым по сделке имуществом является квартира или жилой дом, то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в них не было лиц, которые могут иметь право на сохранение проживания в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры и снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования данной квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет на квартиру, выдаваемый управляющей компанией или ТСЖ.

Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочия, действуя, например, по доверенности.

Начиная с 2022-го, вернее, со средины декабря 2022-го, выполняя распоряжение Кабмина РФ, почти все госорганы начали предоставлять услуги с помощью цифровых вэб-ресурсов. Как результат, многие документы, чтобы получить которые, раньше нужно было лично обращаться в госструктуры с прохождением формальных процедур, стали доступны с помощью интернета и имеют специальные веб-формы.

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

Пошаговая инструкция; Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке

В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки.

Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.

Сведения об ограничениях в отношении объекта недвижимости указываются в ЕГРН. Но там не указывается информация об ограничениях в отношении самого продавца. Тем не менее в отношении продавца может быть открыто исполнительное производство из-за неуплаты какой-либо задолженности. А это создает риск ее взыскания в том числе и за счет недвижимости, при этом сведения об ограничениях могут быть занесены в базу ЕГРН с некоторой задержкой. Чтобы подстраховать себя, продавцу необходимо проверить информацию о наличии открытых исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Я покупаю помещения, расположенные на первых этажах в проходных местах, а затем сдаю их в аренду. У меня в собственности 12 объектов и я считал, что я все знаю лучше всех. Пока меня не вернул на землю один случай. Несколько лет назад я купил небольшое двухэтажное здание в центре города. Здание было построено до революции, но выглядело очень хорошо. Внутри. Снаружи были видны трещины, но они меня не напрягли. Я полагал, что ничего страшного, просто здание давно не ремонтировалось и небольшой косметикой можно обойтись. Зданием заинтересовался известный ресторан быстрого питания. Ребята решили перед подписанием сделать строительный аудит здания. Когда они представили заключение, у меня волосы встали дыбом. Несущая способность фундамента стремилась к нулю. Здание по сути висело в воздухе. Фундамент и стены подвала уже не имели необходимой прочности. И именно поэтому по стенам пошли трещины. Чтобы убедиться, что меня не пытаются прогнуть на снижение аренды, я заказал еще одну экспертизу. Вердикт – здание в аварийном состоянии и не подлежит эксплуатации! Мне пришлось потратить еще 30% сверху от цены покупки, чтобы укрепить фундамент и стены подвала.

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Порядок проверки коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости, как и иной недвижимости, является очень ответственным решением и необходимо совершить действия по проверке юридической чистоты сделки, лица, которое совершает сделку, чтобы не оказаться в положении, когда недвижимость могут забрать, признав сделку недействительной, а деньги можно обратно не получить.

1. Проверьте лицо, которое хочет с Вами заключить сделку на наличие у него соответствующих полномочий, т.е., что он является директором или представителем, сравните данные в доверенности или в распоряжении о назначении на должность с паспортными данными. Если продавец физлицо, тогда проверьте паспортные данные
2. Запросите документы, подтверждающие принадлежность недвижимости продавцу. Также закажите выписку из ЕГРН о правах собственности на недвижимость, о наличии обременений
3. Проверьте финансовую устойчивость продавца, а именно, что он не банкротиться или не находится на стадии банкротства. Для этого можно зайти на сайт арбитражного суда, ввести информацию о продавце и увидеть, есть банкротные дела или нет в отношении продавца. Также информацию можно посмотреть на сайте ЕФРСБ. Кроме того, следует обратиться к сайту ФССП и посмотреть наличие исполнительных производств и суммы задолженностей по ним. Если лицо банкротят или имеются большие суммы задолженности, то сделку впоследствии могут оспорить
4. Также необходимо проверить объект на отсутствие в нем несогласованных перепланировок, иных изменений
5. Если недвижимость вновь построенная или реконструированная, необходимо убедиться в наличии соответствующих разрешений, в том числе, на ввод в эксплуатацию
6. Проверить права продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость, запросив у продавца соответствующие документы и затем перепроверив, запросив выписку из ЕГРН или информацию у третьего лица, например, арендодателя
7. В случае продажи коммерческой недвижимости физлицом, следует убедиться, что нет третьего лица, которое имеет право на соответствующий объект, так как он является совместно нажитым имуществом в браке, в этом случае можно проверить паспорт физлица страницу о регистрации брака, а далее уже выяснять, совместно нажитое это имущество или нет. Если имущество является совместным, необходимо получить согласие третьего лица, если владельцев несколько, то все они должны быть указаны в договоре

Безопасная покупка недвижимости: обзор сервисов проверки

Вообще безопаснее и выгоднее покупать недвижимость с профессиональным риелтором, юристом или через надежные, популярные агентства. Но если этот вариант по каким-либо причинам вам не подходит, вы всегда можете воспользоваться полезными онлайн-сервисами проверки недвижимости.

Что хотелось бы особо отметить. Данный сервис создан профессиональными юристами по недвижимости, которые лучше других специалистов разбираются в подобных вопросах. Более того, помимо проверки вы сможете управлять своим домом и вовремя оплачивать все квитанции ЖКХ.

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2022 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН .

Зачем проводить обследование здания/помещения перед его покупкой

Так, неузаконенная перепланировка часто препятствует продаже объекта с привлечением материнского капитала. Смотрят на соответствие документам и при проверке помещения перед подачей документов на предоставление ипотечного кредита. Чем дороже квартира, тем выгоднее заказывать обследование с выдачей заключения о наличии-отсутствии красных линий.

Если это не так, то в графических материалах БТИ или ЕГРН отображены так называемые «красные линии». Это означает, что сведения о неузаконенной перепланировке попали в Росреестр. Для дальнейших действий по перепродаже или сдаче в аренду нежилого помещения «красные линии» необходимо устранить.

На стадии переговоров потенциальный покупатель лично знакомится с продавцами, у него есть возможность получить более детальную информацию о приобретаемой недвижимости и ее особенностях из первых уст.
Именно поэтому переговоры – это идеальная возможность сразу выявить очевидные риски и отказаться от сомнительного предложения без дальнейшей траты времени и финансовых ресурсов на анализ объекта недвижимости и документов.

Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии.

27 Авг 2021      vektorurist         108      

Похожие записи
• 
  Кто будет проводить экспертизу капитального ремонта в 2022 году не учитываемую в 145 фз
• 
  Льготы ветеранам труда транспортный налог воронежская область
• 
  Магниты для перепродажи бюджетное учреждение 2022 года
• 
  Может Ли Банк После Первых Торгов Забрать Испольнительный Лист На Квартиру