Кому принадлежит право собственности на постройку, возведенную арендатором на арендованном участке?

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Достаточно часто в практике встречаются вопросы узаконения самовольной постройки на арендуемом земельном участке, поскольку орган местного самоуправления отказывается принимать в эксплуатацию данную постройку, мотивируя отказ тем, что право собственности на строение может быть признано лишь за собственником земельного участка, в соответствии с требованиями ст. 222 Гражданского кодекса России.

Таким образом, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Строительство на арендованном земельном участке

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Какую недвижимость разрешено возводить?

• собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
• договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
• строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
• земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

Материальные затраты

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Ключевыми стали три вопроса: на каком праве общество владеет землей; цель, с которой земля была ему предоставлена, и согласие арендодателя на строительство спорного объекта.

Согласие, согласие и еще раз согласие

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP: «Застройщик, когда он получил на руки решение суда отдалённого округа о признании права собственности на постройку, скорее всего, думал, что всё, дело сделано, право зарегистрировано. Но, как это часто бывает, «колосс оказался на глиняных ногах», и решение о признании права и запись о регистрации права сразу же «посыпались», как только истец стал настойчиво и последовательно использовать правовые аргументы».

Мнение юристов

На эту же «пикантность» обращает внимание и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. По его словам, этот момент ярко демонстрирует устоявшееся примитивное правосознание и картину мира, с которой практикам, к сожалению, приходится сталкиваться очень часто.

«Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Казалось бы, тема поиска расхождений между Верховным судом РФ и упраздненным ВАС РФ ушла в прошлое, однако недавно опубликованное Определение судебной коллегии Верховного суда РФ по экономическим спорам неожиданно возродило данную тему.

Юридическая форма: клиенты, финансы, менеджмент (вечерняя форма)

[1] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2022), Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2011 N 18-В10-103, Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2010 N 18-В10-43, ответ на вопрос № 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.

В судебном порядке оспаривать такой отказ, если аренда закончится до регистрации права на здание, у вас в случае регистрации прав в ЕГРП на объект незавершенного строительства будет преимущественное право на продление аренды на 3 года.

Земельный участок Вам предоставлялся под строительство здания? У вас есть вся необходимая разрешительная документация на строительство? Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.

То есть правильно ли я понял, что если право аренды на земельный участок по какой-нибудь причине прекратиться после того, как я буду иметь на руках свидетельство о праве собственности на здание, то я все равно остаюсь хозяином этого здания и могу его далее эксплуатировать либо отчуждать? А сам земельный участок под зданием использовать без каких либо документов на него?

Согласно абз. 2 п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Далее вышеуказанная позиция была более подробно обоснована в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2022 г., согласно которому право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Постановлении от 11.11.2013 г. по делу № А41-25794/12 ФАС Московского округа указал, что в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отказано правомерно, поскольку истец не доказал факт владения участком, на котором расположены спорные объекты недвижимости, на каком-либо праве, учитывая положения действующего законодательства, возведение самовольной постройки на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, а не на вещном праве, поименованном в п. 3 ст. 222 ГК РФ, исключает возможность признания за ним права собственности на указанную постройку.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания ( сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды ( ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание ( сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено ( см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

Комментарий к ст. 652 ГК

1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В рассматриваемом деле земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для производственной деятельности, то есть для эксплуатации уже существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 49 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта судам представлено не было.

Как указал Президиум ВС РФ в Обзоре судебной практики, арендатор земельных участков также может приобрести право собственности на возведенную самовольную постройку, но для этого необходимо наличие двух условий. Во-первых, земельный участок должен быть предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Во-вторых, такое строение должно быть создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Суть дела

Кроме того, как отметил ВС РФ, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения п. 1 ст. 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

• акта о предоставлении земельного участка;
• договора, предметом которого является этот участок;
• государственного кадастра недвижимости;
• документа о госрегистрации прав на земельный участок.

Этап первый. Поиск подходящего участка

Предложение построить здание на арендованном участке у многих вызывает недоверие. И ход мыслей тут вполне понятен: ты вкладываешь деньги в строительство недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, а собственник земли через какое-то время решает расторгнуть договор аренды, находит для этого весомые причины. И что тогда: брать свое здание и переносить на другой участок? Мысль слегка утрирована, но опасность расторжения договора аренды многим неосведомленным людям мешает вкладывать деньги в достаточно выгодные проекты.

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Построить склад можно не везде. Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земли разделены на категории по своему целевому назначению. И их использование возможно только тем способом, который предусмотрен для данной категории земли.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно содержанию указанной статьи обязанность арендатора — пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. По договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования. Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия. Или, например, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) нередко предоставляется в аренду не для перевозки груза или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и др. Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением, то есть, способы его использования диктуются назначением самого имущества (например, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди). Имущество нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК).

• строительство объекта осуществлено на участке, на который отсутствует право собственности (постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения);
• застройщик не получил предусмотренные законом разрешения и согласования, свидетельствующие о соблюдении градостроительных и строительных нормативов;
• нарушены права и законные интересы других лиц;
• существует угроза жизни и здоровью граждан.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании ( сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании ( сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании ( сооружении).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания ( сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания ( сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения ( когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного ( бессрочного) пользования ( после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав ( за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания ( сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

Комментарий к ст. 652 ГК

Возможны ситуации, когда для использования здания ( сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания ( сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания ( сооружения) право на весь участок.

• самостоятельно выбирать арендатора;
• распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
• требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
• рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.

Правомочия арендатора

Если же вы потенциальный арендатор, то прежде чем заключите договор, тщательно изучите все документы, имеющиеся на приглянувшийся участок. Благодаря этому сумеете понять, насколько вы будете свободны в своей деятельности, если развернете ее на упомянутом наделе.

Права арендодателя

• вида работ;
• вида/назначения строений/конструкций, которые арендатор планирует возвести на участке;
• допустимых воздействий на местную флору/фауну в процессе целевой эксплуатации территории.

Принятое решение о предоставлении участка в собственность арендатора оформляется соответствующим решением. Также готовится договор купли-продажи, который подписывается с арендатором (только в случае передачи земли на платной основе).

Также преимущественное право на приобретение арендованного участка имеют граждане, которые построили на нем какой-либо объект недвижимости (это установлено п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Например, это может быть дом, сарай, гараж, баня и т. п.

Порядок оформления

Помимо документов на участок, могут понадобиться также и бумаги на постройки, если они присутствуют на участке. Для дома это должен быть кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ, для сарая или бани достаточно будет фотографий этих построек.

​Строить на арендованном участке можно все то, что целевое назначение этого участка позволяет. Согласно положениям ст. 40 и 41 ЗК РФ арендаторы приобретают равные права на строительство, что и владельцы этого участка, если другое не содержится в условиях самого договора аренды. Это значит, что на участках в аренде можно строить жилье, если это разрешено категорией землепользования участка.

Время строительства на своем участке не ограничено нормативными актами, собственник вправе годами возводить все, что ему заблагорассудится. Но на участках, находящихся в аренде, время строительства ограничено продолжительностью действия арендного контракта. Когда арендатор нарушает контракт в любой его части, то по ст. 46 ЗК РФ он теряет право первенства при последующем перезаключении аренды. Независимо от того, на собственной земле возведены объекты недвижимости, либо на арендованной, документы для их регистрации оформляются одни и те же.

Закон не делает специального различия, на какой земле простроен дом, поскольку в обоих случаях купля-продажа оформляется по одним и тем же правилам. В договоре купли-продажи обязательно указывается, кто является собственником земли, на которой построен дом. То обстоятельство, что земля под домом не принадлежит владельцу дома, никоим образом не влияет на процесс регистрации недвижимости. Земля — самостоятельный объект, недвижимость в виде построек — другие самостоятельные объекты. На каждый объект оформляется свой пакет документов.

06 мая 2021      vektorurist         195      

Похожие записи
• 
  Могут Ли Наложить Арест На Квартиру В Аварийном Доме
• 
  Мрот в россии в 2022 году
• 
  Льготы для пенсионеров на междугородные автобусы в спб
• 
  Оказывается Ли Материальная Помощь В Университете Молодой Семье