Межевание земельного участка сельскохозяйственного назначения для продажи
Содержание
Проблема с продажей может возникнуть, если земельный пай находится в залоге у кредитной организации. По сути, сделка купли-продажи такой земли недействительна. Она будет возможно только после отмены обременения.
- В договоре были замечены ошибки.
- Покупатель использовал поддельные, чужие документы.
- Продавец подделал документы, предоставив ложные сведения покупателю, например, о согласии.
- Совладельцы были лишены права выкупить пай.
- Администрация или местные органы власти не были уведомлены о продаже пая.
- В СМИ не было опубликовано объявления о продаже.
- Земля находится в залоге или имеет другие обременения, из-за которых невозможно продать пай.
- Не был составлен акт приемки, не были перечислены денежные средства за покупку.
Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения
Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.
В процессе обращения в геодезическую организацию, которая будет осуществлять постановку на учет, лицо, непосредственно подавшее заявление для составления межевого плана, должно будет предоставить перечень следующих документов:
Составление и утверждение проекта
- сведения о заказчике работ, почтовый адрес и номер телефона;
- сведения о кадастровом инженере, почтовый адрес, адрес электронной почты и номер телефона;
- кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
- порядок ознакомления с проектом межевания, место или адрес, где можно ознакомиться;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта.
Составление проекта межевания
Таковой является Росреестр. Человек должен представить заявление, свой паспорт, план межевания, квитанцию об оплате государственной пошлины, доверенность законного представителя, если он принимает участие в процедуре.
Н-е-е-е
Не хочу нагружать технической стороной процесса. Не стану углубляться и в законодательную базу земельных отношений. Если интересно, почитайте: Земельный Кодекс, Федеральный Закон № N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (который как раз и регулирует процедуру межевания земельных участков), а также новый закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2022 № 171-ФЗ — который упрощает процедуру узаконивания садовых участков, проводимую согласно межевания земельного участка бесплатно по дачной амнистии с 1 июня 2022 года сроком действия до 31 декабря 2022 года.
Пошаговая инструкция по межеванию
Как правило, в день межевания поступает звонок от специалиста геодезической фирмы с уведомлением о выезде на участок. Информируют как заказчика, так и соседей. К вопросу информирования соседей перед межеванием, мы еще вернемся.
Добрый день, у меня есть земля сельскохозяйственного назначения, сельхозугодья, в собственности, хочу размежевать ее на участки, и продавать маленькими участками. Подскажите как лучше это сделать? Нужно ли создавать СНТ или ДНП и т.п.?
Для размежевания земельного участка, правообладателем которого Вы являетесь, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки необходимой документации для Росреестра, услуги кадастрового инженера как правило платные.
Но имейте в виду, что при продаже участков необходимо будет уплатить НДФЛ в размере (кадастровая стоимость, 70% от нее, и 13% от оставшейся величины) за каждый участок, ввиду того, что право собственности возникнет с момента государственной регистрации. Через 5 лет владения участками продаете без налога.
Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).
Для чего нужна сельхоз земля?
А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.
Нюансы продажи
Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.
- Само заявление о проведении процедуры межевания;
- Паспорт;
- Основание для возникновения права собственности на надел;
- Постановление органа местного самоуправления;
- Документ, подтверждающий право собственности или пользования участком;
- Прочие документы, которые могут быть отдельно затребованы – справка из БТИ об отсутствии объектов, план местности, на которой расположен пай.
Собственники наделов, предназначенных для использования их под сельское хозяйство, сталкиваются с тем, что оформление межевого плана имеет отличительные особенности, которые заключаются как в самой процедуре, так и необходимых документах для установления границ и определения координат поворотных точек.
Что это такое?
- Согласование границ для уточнения прохождения межи и утверждения ее с представителями органов власти и соседями;
- Восстановление границ, которые были установлены ранее, но данные по ним утеряны;
- Оформление права собственности на надел;
- Осуществление гражданско-правовой сделки, которая заключается в продаже участка, его обмене, предоставлении в аренду;
- Необходимость решения спорных вопросов, которые возникают в процессе эксплуатации земли;
- Разделение одного участка на два или более (размежевание) или объединение нескольких участков в один.
Площадь участка, указанная в договоре не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном нормативном акте. Сделка возможна только с участком, который поставлен на кадастровый учет, то есть прошел процедуру межевания.
Собрать все документы для покупки квартиры несложно самостоятельно, но проведение юридической экспертизы договора купли-продажи и полноценной правовой проверки совершаемой сделки лучше доверить риэлторам.
Заключение договора
Не каждый участок земли для сельскохозяйственных целей, имеет разрешение на строительство. Желательно уточнить у продавца, какие строения есть на земле, и есть ли на них разрешения. Учтите, что в такой постройке может быть не разрешена постоянная регистрация.
Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.
У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?
- Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
- Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд. Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории. Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов.
- Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя.
- Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета).
- Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.
- После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка.
- Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.
Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения
В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:
Следует поспешить узаконить свои права на владение тем или иным земельным наделом, ведь с первых чисел января 2022 года парламент планирует установить беспрекословный запрет на распоряжение теми участками, в отношении которых не было проведено межевание. Соответственно, если межевание до 2022 года не было оформлено, то любому физическому лицу будет официально запрещено распоряжаться землей.
Согласно нововведениям в земельное законодательство земельные участки подлежат обязательной регистрации в ЕГРН. Если собственника не могут найти в реестрах на протяжении пяти лет, его землю могут признать бесхозяйной, и тогда она отойдёт государству. Многие приобретали недвижимость ещё при советской власти, и далеко не все наши дедушки и бабушки позаботились о постановке земельного участка на регистрационный учёт. Поэтому для тех, кто получил такие земли по наследству, дарению или иным способом должны обязательно поставить её на регистрационный учёт, чтобы не потерять своё право собственности.
До 1 января 2024 года на рассмотрение общего собрания должен быть вынесен вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования (в том числе земельного участка общего назначения), принадлежащего товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков.
- при оформлении любой сделки по купле-продаже, обмену, аренде или дарению сельскохозяйственного участка;
- при оформлении прав на земельный участок;
- при объединении или разделе земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- при согласовании границ своего участка со смежными пользователями или органами гос. власти;
- при разрешении спорных вопросов правообладания земельными участками;
- при восстановлении утерянных границ межевания.
В большинстве случаев земли сельскохозяйственного назначения находятся в долевой собственности. Каждый участник вправе отделить свой участок от других собственников. Для того чтобы это сделать необходимо провести кадастровые работы по выделу участка в счет земельных долей.
Межевание с/х земель в «Гильдии Инженеров»
- Сельхозугодия, которые используются, в основном, для выращивания сельскохозяйственной продукции.
- Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями.
- Участки, на которых расположены различные объекты сельского хозяйства, используемые для товарных или производственных целей.
Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2022 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.
Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.
Кто может продать участок без межевания в 2022 году
Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2022 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.
- Дольщики получают преимущественное право покупки.
- При продаже постороннему лицу продавец извещает о сделке других дольщиков в письменной форме, указывая стоимость своей части. Если в течение 30 дней никто не изъявляет желание выкупить эту территорию, сделку можно заключать с любым человеком – по цене не ниже, чем объявленная дольщикам.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2022 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Как продать часть участка, на котором не проведено межевание?
Чтобы продать землю, нужно оформить право собственности и закрепить его в документах. Основной правоустанавливающий документ на участок – кадастровая выписка, в которой указаны кадастровый номер землевладения, площадь, адрес и иные характеристики объекта. Делается пометка, что границы не отмечены.
На имеющемся у вас свидетельстве о регистрации права собственности на земельные паи имеется указание, какая именно земля, в каком количестве (квадратуре) у вас в собственности и какие именно территории охватывает.
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Если же отсутствует указанное выше решение общего собрания участников долевой собственности, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
После проведения всех землеустроительных работ образованный участок ставится на кадастровый учёт. Подать заявление можно путём личного обращения в подразделения Росреесстра, многофункциональные центры либо посредством официальных интернет-площадок. Если для этих целей используется почта России, то отправление стоит делать с описью и уведомлением.
Для обеспечения кворума необходимо, чтобы на собрании присутствовали:
- Не менее 20% собственников от всего списка.
- Если есть возможность сопоставить размер доли к долям в общей собственности, участники, имеющие по совокупности более 50% земельных долей.
Утверждение проекта общим собранием
Для регистрации права на участок, образованный из долевой собственности земель сельхозназначения, необходимо произвести межевание земельного пая. Эта процедура может понадобиться для совершения сделок гражданско-правового характера (договоры дарения, купли-продажи и т. д.) или решения спора с соседями смежных наделов по вопросам прохождения границ используемой земли. Для того чтобы урегулировать данную ситуацию, необходимо провести процедуру, установленную нормами права.
Договор оформляется в письменном виде и закрепляется подписями участников. К нему обязательно должны прилагаться копии паспортов участников и перечисленных выше документов. При этом обращение к нотариусу не является обязательным – стороны вправе заключить договор самостоятельно.
Это понятие относится к собственникам, которые, имея право на землю в общей долевой собственности, не воспользовались им в течение трех лет: не зарегистрировали в Росреестре, не передали в аренду, не продали и не совершили иных действий, связанных с реализацией доли.
Продажа без межевания
- несовершеннолетние граждане или их законные представители (родители, опекуны, государство в лице органов опеки и попечительства);
- граждане, признанных судом недееспособными, либо лица, представляющие их интересы;
- юридические лица – государственные или частные организации.
