Новый закон о дольщиках 2022

Однако если сохранение средств на счетах эскроу создает условия безопасности для дольщиков, то для ответственных девелоперов это скорее проблема, поскольку отрезает им доступ к «дешевому» финансированию строительства. Банки кредитуют домостроителей «процентными» кредитами, а значит у застройщиков возникают накладные расходы, которые они будут покрывать повышением стоимости квадрата новостроечной жилплощади.

Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре. В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ. Следует заметить, что с 2022 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2022 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2022, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2022г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

Долевое строительство 2022 году

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Чем грозит закон об отмене долевого строительства в 2022 году

По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.

В первое полугодие 2022 петербургская недвижимость уже подорожала в среднем на 2,5%, обогнав по темпу роста предсказания специалистов и инфляцию. И это еще до вступления в силу тех самых поправок к ФЗ-214. С учетом очередной спекуляции на валютном рынке возможны ускоренные темпы роста цен на недвижимость в конце 2022 и начале 2022 годов. За 2022 год себестоимость строительства жилых домов повысилась на 6,5%, поэтому можно прогнозировать планку роста в 2022 году как минимум в два раза выше.

Если вовлечение банков в процесс строительства неизбежен, лучше чтобы это были финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся именно на строительстве. Депутат ГД Иван Грачев предлагает, чтобы этим занимались сберегательные строительные кассы. В законе нужно записать, что они обязаны заниматься исключительно операциями с жильем и недвижимостью. И что они подконтрольны Центральному банку.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов! С 1 января будущего года статья 9 закона № 237-ФЗ начнет действовать в новой редакции. Росреестр будет наблюдать (без осуществления плановых проверок) за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не предупреждать, выявлять или пресекать нарушения правил государственной кадастровой оценки, как это записано сейчас в законе.

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в размере 5% в Указе № 247 предусмотрено обязательное проведение за­стройщиками за счет собственных средств аудита в течение 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию с учетом работ, перенесенных на благоприятный период их выполнения.

Дольщиков могут лишить права отказаться от подписания передаточного акта на квартиру

Действующие нормы закона позволяют гражданам до подписания передаточного акта на квартиру потребовать от застройщика составления отдельного акта с указанием недочетов и несоответствий квартиры установленным требованиям. Застройщик же обязан безвозмездно устранить эти недостатки «в разумный срок», либо соразмерно уменьшить цену договора, либо возместить гражданину расходы на устранение недостатков. До того, как застройщик выполнит одно из этих действий, будущий собственник имеет право не подписывать передаточный акт на квартиру. Мотивацией для застройщика решить вопрос с недоделками заключается в том, что до подписания акта расходы на коммунальные услуги за квартиру несет застройщик.

Поправки исключают из закона норму о вправе участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недочетов. По новой схеме в случае наличия недочетов также составляется акт о несоответствии, а затем стороны подписывают передаточный акт на квартиру. Застройщик при этом по-прежнему должен устранить недочеты, возместить дольщику расходы или уменьшить цену договора.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2022 года

Если покупатель хочет добиться изменения пунктов договора, ему нужно максимально полно обосновать свои требования, сославшись на законодательство и судебную практику, продолжает Шаталина. В этом случае она имеет в виду ситуации, когда предложенный застройщиком вариант ДДУ противоречит закону. Чтобы ускорить согласование условий, дольщику нужно составить протокол разногласий к договору и направить его застройщику.

Нужно также учитывать, что последующие правки в закон, могут обновлять и уже принятые изменения, вводить особенности их применения или новые сроки вступления в силу. Поэтому установление того, какая же именно норма применяется к конкретному застройщику и конкретному проекту становится очень сложной задачей.

Генеральный директор Софья Лебедева говорит о том, что, скорее всего будет введена новая схема, при которой денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство.

Новая схема продажи на первичном рынке может привести к небольшому удорожанию квадратного метра, так как появится третий участник — банк, появятся дополнительные расходы у банковской организации необходимые, чтобы контролировать процесс строительства, на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Увеличение расходов будет заложено в стоимость квадратного метра.

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.2022, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. «Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Банки смогут осуществлять контроль за расходованием средств дольщиков и, если это требуется, будут вправе отказать застройщику в осуществлении тех или иных операций, не являющихся целевыми. Помимо этого, закон в новой редакции запрещает привлекать деньги граждан с помощью жилищных сертификатов и через ЖСК. Согласно новым правилам ЖСК можно создавать только тогда, когда прежний застройщик проекта обанкротился и нужно завершить проблемную стройку.

Согласно новому закону с 1 июля 2022 года для застройщиков жилья становится обязательным банковское сопровождение сделок. Строительные компании теперь должны иметь отдельный банковский счет по каждому разрешению на строительство в специально уполномоченном на открытие таких счетов банке.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

2. Льготы для дольщиков. С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

Исключение неустоек по ДДУ до и другие изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ № 423 от г

— в период с 3 апреля 2022 г. по 1 января 2022 г. не начисляются неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в случаях нарушения обязательств дольщиком по внесению платежей и застройщиков в случаях нарушения ими срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с условиями ДДУ;

— нарушившая свои обязательства по ДДУ сторона в период с 3 апреля 2022 г. по 1 января 2022 г. в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства освобождается от возмещения убытков другой стороне;

• Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
• Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
• К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
• Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
• Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.

• Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
  • страхования ответственности застройщика,
  • специальных банковских счетов «эксроу»,
  • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
• К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
• К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

07 Авг 2021      vektorurist         77      

Похожие записи
• 
  Ветеран труда в астраханской области как получить льготы
• 
  Может Ли Сын Получить Налоговый Вычет За Обучение Если Договор Оформлен На Отца
• 
  Переработка Устава Снт В 2022 Году Обязанность
• 
  Льготы инвалидам 3 группы в рб