Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция 2022

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Покупка квартиры в новостройке обладает массой преимуществ. По факту индивид приобретает жилплощадь, ранее не реализовывавшуюся, отсутствует прежнее проживание, жилье без прошлого. У нового объекта недвижимости нет смены череды собственников, а, следовательно, присутствует документальная чистота, исключающая впоследствии возникновение конфликтных ситуаций с прежними владельцами.

Один из наиболее экономичных и в то же время сомнительных альтернатив – обретение жилплощади на фазе только вырытой ямы. Осуществить приобретение в доме, строительство которого еще не начиналось, возможно на 30-35% меньше, чем после возведения объекта. В этот период как раз актуально побеседовать с застройщиком о будущей планировке и площади жилья.

Как купить новостройку у застройщика по ДДУ? Особенности процедуры покупки квартиры у застройщика

Регистрация в Росреестре требуется при заключении ДДУ или договора уступки по ДДУ. Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

1. Банкротство застройщика. Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
2. Банкротство банка. В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

• адрес квартиры,
• ее полную стоимость,
• внесенную сумму,
• срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
• условия возврата и невозврата,
• штрафные санкции (согласуются индивидуально),
• ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:

• Ecли в poли пpoдaвцa выcтyпaeт гpaждaнин, нaxoдящийcя в пpeклoннoм вoзpacтe, нe пoмeшaeт oфopмить дoкyмeнт, дoкaзывaющий пoлнyю дeecпocoбнocть нa мoмeнт пpoдaжи. Пoдoбный дoкyмeнт мoжнo бeз пpoблeм пoлyчить в ПНД пo мecтy житeльcтвa;
• Ecли гpaждaнин, пpoдaющий жилплoщaдь, нa мoмeнт cдeлки cocтoит в бpaкe, тo eмy пoнaдoбитcя пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт втopoгo cyпpyгa. Бyмaгa дoлжнa быть нoтapиaльнo зaвepeннoй. К coглaшeнию нeoбxoдимo пpилoжить cвидeтeльcтвo o бpaкe;
• Ecли пpoдaвaeмoe имyщecтвo былo coвмecтнo нaжитo в бpaкe, нo cyпpyги paзoшлиcь, тo, вмecтe c coглacиeм нa cдeлкy oднoгo из cyпpyгoв, нe oбязaтeльнo пpилaгaть cвидeтeльcтвo o pacтopжeнии бpaкa;
• Ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa былa coвмecтнo нaжитa в бpaкe, нo oдин из cyпpyгoв cкoнчaлcя, тo, в тeчeниe 6 мecяцeв пocлe cмepти oднoгo из cyпpyгoв нeoбxoдимo пpoйти пpoцeдypy вcтyплeния в нacлeдcтвo. B peзyльтaтe кoтopoй oт нoтapиyca бyдeт пoлyчeнo Cвидeтeльcтвo o нacлeдcтвe. Нa ocнoвaнии этoгo дoкyмeнтa нacлeдники peгиcтpиpyют coбcтвeннocть нa ceбя. Toлькo пocлe этoгo мoжнo пpoдaвaть квapтиpy.
• Ecли oбъeкт был кyплeн зa cчeт cpeдcтв мaтepинcкoгo кaпитaлa, тo пoнaдoбитьcя пoлyчить бyмaгy, кoтopaя пoдтвepдит, чтo eгo пpoдaжa нe нapyшит пpaв peбeнкa, т.к. пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы зa cчeт MCК в жилoй плoщaди выдeляютcя дoли нa вcex члeнoв ceмьи в т. ч и дeтeй.;
• Ecли дo тeкyщeй cдeлки, гpaждaнин yжe ocyщecтвлял пpoдaжy нeдвижимocти, тo paнний дoгoвop кyпли-пpoдaжи cтaнeт xopoшим дoкaзaтeльcтвoм чиcтoты eгo нaмepeний.

Важно! В разгар самоизоляции Росреестр сильно перегружен. Даже если нотариус сумеет прийти к покупателю домой ещё не факт, что регистрация в Росреестре пройдет быстро. В текущих условиях рынок и государственные органы ещё долго будут восстанавливаться от последствий короновируса. Стоимость объектов недвижимости теперь «гуляет». Рынок потерял былую стабильность, однако, эксперты отмечают, что это временный фактор.

При планировании покупки квартиры самостоятельно нужно рассчитывать, что изначально продавец пытается взять максимум от продажи и выставляет планку цены как можно выше. Разумеется, он может допускать торг, и покупатель должен быть настроен на него. Насторожить может подозрительно низкая цена квартиры. За ней могут скрываться долги по коммуналке, которые перейдут к новому собственнику.

• точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
• сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
• цена договора, порядок и сроки оплаты;
• срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

• удостоверения личностей обеих сторон сделки;
• составленный, но не подписанный договор сделки;
• выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
• извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
• разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Немаловажным вопросом является и стоимость жилплощади, которая формируется из нескольких факторов. Следует выделить несколько ключевых: расположение относительно основной инфраструктуры, этажность и тип дома. Пытаясь найти квартиру по объявлениям в газетах или на сайтах, можно обнаружить, что две аналогичные квартиры в одном жилом квартале могут значительно отличаться по цене.

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

• Расширенную выписку из домовой книги обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире – в ней проверьте наличие несовершеннолетних детей. Нужно убедиться, что у этих детей есть место жительства. Этот документ также позволит убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован на момент заключения договора купли-продажи.
• Разрешение на продажу квартиры от местных Органов опеки – нужно, если у ребенка есть доля в квартире или он ее владелец.
• Разрешение от супруга продавца или нотариальное заявление о гражданском состоянии – эти документы нужны, если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (совместно нажитое в браке имущество).
• Выписка из ЕГРН – по ней вы можете подтвердить право продавца на недвижимость и уточнить количество собственников.
• Расширенная выписка из ЕГРН – она позволяет узнать о переходе прав собственности. С ее помощью вы поймете, как приобреталась и передавалась квартира. Ее можно запросить у продавца или получить самостоятельно, зная адрес и кадастровый номер квартиры.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – после покупки квартиры все долги перейдут к вам, поэтому нужно убедиться, что их нет.

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

Договор купли-продажи квартиры: особенности регистрации и этапы сделки пошаговая инструкция

С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

• Легализовать реконструкцию в 2022 году можно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом придется заплатить штраф от 2000 до 2500 рублей.
• Чтобы легализовать перепланировку в 2022 году во внесудебном порядке, сначала необходимо уточнить в муниципальном управлении, предусматривает ли его административный регламент возможность утверждения самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в список причин отказа от коммунальных услуг, предпринимаются следующие действия.
• получить технический паспорт на объект;
• подготовить проект поправки к плану или техническое заключение и согласовать эти документы с соответствующими органами
• заплатить штраф за несанкционированное перепланирование

• Revitalization может включать (но не ограничиваться) следующих мер (обычно исчерпывающий список определяется административными положениями данного коммуна)
• эрекция, движение и демонтаж разбиений;
• Удаление, движение и установка дверных отверстий
• Внедрение дополнительных кухни и туалетов

Покупка квартиры на стадии котлована: выгоды и риски

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2022 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

1. ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
2. ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
3. Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.

Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2022 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.

Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик». Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме. Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

16 Авг 2021      vektorurist         79      

Похожие записи
• 
  Налоговый кодекс рф 2022 скачать бесплатно
• 
  Кэк Для Бюджетных Учреждений Расшифровка 2022 Как Их Определить
• 
  Новый закон для снт на 2022 год
• 
  3 я группа инвалидности размер пенсии 2022