На каких землях можно строить общежитие законно
Содержание
В соот. с ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с
любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Здравствуйте. Как использовать земельные участки в черте населенного пункта и что на ЗУ строить регулируются градостроительным кодексом и Правилами землепользования и застройки. Именно в ПЗиЗ Вашего населенного пункта указаны виды территориальных зон и какие виды разрешенных и условно-разрешенных допустимы в данной зоне. ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 31 июля 2022г. N ОГ-Д23-10238:
Добрый вечер, планирую сделать производственно строительную базу. Хочу на ее территории сделать общежитие для строителей. Так же офис, склад, мастерские и столовую. Земля какого назначения должна быть, что б потом можно было узаконить это общежитие? Ведь, если я правильно понимаю самое сложное узаконить общежитие из всего вышеперечисленного.
Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.
Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:
Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).
Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.
Вам нужно руководствоваться ст.8, 30 Земельного кодекса РФ и Градостроительным кодексом. В любом случае в начальной стадии при получении разрешения на строительство встанет вопрос целевого использования земли, даже назначение Гостиницы и Общежития различны и необходимость их строительства аргументируется по-разному. Если чиновники убедятся, ч то при строительстве гостиницы земля н будет использована не по назначению, то вам дадут добро на строительство. УДАЧИ.
Приходит по жалобе постояльца или просто доброхода какая нибудь комиссия и выясняет что в доме построенном с виду в рамках РИ ЗУ «ИЖС» фактически осуществляется предпринимательская деятельность связанная с предоставлением жилых помещений для временного проживания, вы в ответ — это друзья, родственники, они живут бесплатно, мой дом — кому хочу тому сдаю, вам в ответ предписание, штрафы, думаю что в суде их навряд ли удастся оспорить исходя из сложившейся практики. Собственно об этом коллега Самарин ранее написал — что все хорошо до первой проверки. Навряд ли ваш дом будет признан в этом случае самовольной постройкой, однако не исключено что в отношении Вас попробуют применить, например ст. 29 ЖК
«Вопрос в том — законно ли это и не найдется ли какой-нибудь закон или постановление из-за которого приедет бульдозер» — возвращаюсь.к своему уточнению — если Вам уже выдали проектную документацию, разрешение на строительство, в таком случае, построенный на Вашем участке по ИЖС дом не будет являться самовольной постройкой и никто не вправе его снести.
«помещение для временного размещения и проживания — помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).
Участки с обременением «водоохранная зона» встречаются довольно часто, особенно в регионах, где много озер, рек и заливов. Они и вправду нешуточная головная боль для владельцев. Строиться можно, но придется соблюдать ряд условий (ни в коем случае нельзя сбрасывать стоки на рельеф), соблюдать все отступы, делать герметичные септики и так далее.
Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.
Категории земель или целевое назначение
Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.
Собственник/и комнат должны обратиться в гоардминистрацию с просьбой выдать схему границ земельного участка, на котором расположено жилое здание.
Получить мотивированный отказ.
После чего обжаловать этот отказ в суде.
В суде будет сложность с доказательством распространения на здание общежития и комнаты в нем положений Жилищного кодекса о порядке получения в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Так как формально комнаты в общежитии квартирами не являются.
Мне показалась эта тема самой близкой для моего вопроса, потому что у них как раз всё начинается с КФХ (создаётся для разведения лошадей), а рядом хотят устроить такую развлекаловку, т.е. на той же с/х земле (если найдут и купят с/х). Поэтому я и хочу понять заранее, в какие трудности и бюрократические финансы это желание может упереться. Может, кто-нибудь сталкивался с такой проблемой?
Перед открытием общежития нужно четко представлять целевую аудиторию. От этого будет зависеть обустройство помещения и его месторасположение. Так, студенческие общежития логично располагать недалеко от учебных заведений, рассчитанные на туристов — ближе к центру, на рабочих — недалеко от производств.
Реконструировать общежития в жилые дома можно с помощью дольщиков
Вид разрешённого использования земельного участка — это главный параметр, определяющий возможные способы использования земельного участка и объектов капитального строительства. Определяются они градостроительным регламентом.
Понятие общежитие, специализированный жилищный фонд и.т.д. относятся в государственному жилищному фонду и регулируются соответствующим разделом ЖК РФ.
У вас же частный жилищный фонд (точнее — будет, если вы измените целевое назначение помещения). «Общежитие» как его понимает ЖК не может находится в частном жилищном фонде, и соответственно, правовые нормы по «общежитиям» не применимы к частному ЖФ.
После изменения целевого назначения помещения, вы можете сдавать его на основании договоров аренды своим сотрудникам, а между собой, если вам нравится, можете называть его «общежитием».
А я бы замелил так: к специализированному жилищному фонду относятся и общежития. а по определению балансодержателя, выявить статус, общежитие того-то. У нас, в Нижнем, есть ЗАО (в силу закона — коммерческая организация), на балансе которого находится общежите, у другого — в пределах курортного поселка — небольшой поселок с проживающими там сотрудниками. «»Они будут там тихо-мирно проживать. Какая ответственность за это может быть?»» — ну если тока по НК. Но тема ваша, скажу, не из легких (этим и интересна)..
Мне сдается, что общежитие на то и специализированный жилФонд, к которму не подведешь формулировку объект жилого многоквартирного дома. Здесь вопрос изучить надобно — понятие общежития не из сухих фрах ЖК, а более скрытый подтекст его понимания. В чем разница, в пример, между гостиницей-домом-крестьянина и общежитием и жилым домом с кучей арендаторов. Ясно у тех и других свой балансодержатель. Но гостиница не объект жилФонда (чуствуете мою тонкую красную линию по определениям?). С другой стороны, я знаю дома, где арендодаторов-офисов-магазинов больше, чем в этом доме квартир, а эти дома жилФонда. Надобно покапаться вам в тонкостях этих понятиях и моментах. Почему я указал об ответственности по НК. Допускаем вы сдаете помещения в общежитии в наем (не аренда!). Это ваш доход. И если ваш доход (не неучтенный как не от деятельности, а платы за содержание его), вовремя в проводке бухгалтерией не провели и сумма набежала более, кажись 500 тысяч, налоговая автоматом возбуждает уг дело.. В этой части я имел ввиду ответственность. О птичках. Любая (муниципальная, крестьянско-хозяйственная, государственная, коммерческа и пр. структура) может для целей и задач своей деятельности построить (создать), выкупить (купить) жилой объект (покупают-продают же гостиницы) и в зависимости от целей его будущего использования на свое усмотрение по правилам игры уведомления властей придавать ему статус — жилой или не жилой (те же гостиницы). Предусматрите процедуру нанимательных (договорных) отношений с будущими жильцами, ведь может получиться так, что кто-то из жильцов заявит, что он «афганец» и имеет все права на 50% скидку по оплате коммунальных услуг. Да у вас там тыща вопросов, и такие, какие сейчас МЧС (его пожарная часть) предъявляет требования к объектам жилФонда и к объектам неЖилфонда и пр.пр. А эпидемиологи-санитары-СЭС? Я к тому, что когда вы решитесь придать статус дому, предусматрите, что от вас будут требовать. Одного ЖК для разрешения вашего вопроса ох как мало, я так понимаю..
Вам нужно руководствоваться ст.8, 30 Земельного кодекса РФ и Градостроительным кодексом. В любом случае в начальной стадии при получении разрешения на строительство встанет вопрос целевого использования земли, даже назначение Гостиницы и Общежития различны и необходимость их строительства аргументируется по-разному. Если чиновники убедятся, ч то при строительстве гостиницы земля н будет использована не по назначению, то вам дадут добро на строительство. УДАЧИ.
Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
- Малоэтажная постройка. Под этим термином понимают наделы, выделенные под ИЖС, возведения дачного дома вместе с кладовыми, гаражом и остальными пристройками. Разрешены 3-х этажные односемейные дома.
Категории
Предназначение подобных территорий – выращивание сельхозкультур, уход за садом. На таком участке можно построить небольшой домик, но возвести коттедж – проблема. Так как все упирается в недостаток площади и строительные ограничения. Например, от дороги строение должно располагаться не ближе, чем 5 метров.
Собственник/и комнат должны обратиться в гоардминистрацию с просьбой выдать схему границ земельного участка, на котором расположено жилое здание.
Получить мотивированный отказ.
После чего обжаловать этот отказ в суде.
В суде будет сложность с доказательством распространения на здание общежития и комнаты в нем положений Жилищного кодекса о порядке получения в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Так как формально комнаты в общежитии квартирами не являются.
В соответствии с Земельным кодексом, все Российские земли делятся на 7 категорий, включая те, что предназначены для сельскохозяйственного использования. Однако, в соответствии с ФЗ №101, эта категория подразделяется еще на две:
Законодательная сторона вопроса
Кроме того, прежде чем затевать подобные действия, необходимо получить разрешение от местных органов власти. Коммуникации, предназначенные для иных нужд, могут быть сооружены только при условии перевода земельного участка в иную категорию.
Приобретение
Законодательство не запрещает установку коммуникаций, необходимых для нормального функционирования хозяйства. Например, дороги, по которым можно быстро добраться до пункта назначения, линии электропередач, установка водоснабжения.
Нормативный правовой документ — акт. Принимается муниципальными образованиями в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами, Уставом муниципального образования, Генеральным планом муниципального образования, а также с учётом положений иных актов и документов.
Земельные участки под ИЖС: что это такое и в чем их особенности?
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Где на земляном участке лучше всего разместить дом?
Мне показалась эта тема самой близкой для моего вопроса, потому что у них как раз всё начинается с КФХ (создаётся для разведения лошадей), а рядом хотят устроить такую развлекаловку, т.е. на той же с/х земле (если найдут и купят с/х). Поэтому я и хочу понять заранее, в какие трудности и бюрократические финансы это желание может упереться. Может, кто-нибудь сталкивался с такой проблемой?
Р.П.Ойра-Ойра
ВУЗ как учреждение не имеет права распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом. Любой предложенный вами договор будет ничтожным.
Согласие от имени России может выразить только федеральный орган исполнительной власти, которому подчинен указанный ВУЗ ( обычно Федеральное агентство по образованию). Нужно также проверить: были преданы этому федлеральному ведомству правомочия распоряжения имуществом от имени РФ или в данном конкретном случае данное полномочие ( по уомолчанию) сохраняется за Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.
#4 Р.П.Ойра-Ойра Р.П.Ойра-Ойра —>
решение от 30.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 07.12.2005 по делу N А43-5087/2005-12-151 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МИГ» — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
#9 Р.П.Ойра-Ойра Р.П.Ойра-Ойра —>
Возможно просто следует включить следующие положения в договор:
1. Договор заключается с согласия собственника имущества, которое допустим должно быть получено ВУЗом до такого то числа___________.
2. Договор вступает в силу с момента его утверждения (с даты получения согласия) собственника имущества.
А я знаю в чём причина, попробую вам объяснить.
Большинство владельцев общежитий – это «консервативные люди», которые начинали свой бизнес ещё в 90-х (по моральным принципам тех лет). Тогда было не предусмотрено открытое общение с конкурентами, использование современных технологий, обмен опытом и т.д. В то время не знали про CRM от Bitrix24, систему управления проектом «Trello», управленческий сервис «Финолог» и т.д.
До сих пор учёт гостей ведётся в амбарных книгах или в пиратской версии Excell от Microsoft Office 97. Они не знают ответы на элементарные вопросы о своем бизнесе, не считают ежедневно среднюю заполняемость и цену. Ветераны бизнеса не ведут аналитику по типам компаний и гостям, не собирают базы клиентов. И, тем более, не составляют отчёты о прибылях и убытках P&L, ДДС, не анализируют прямые и косвенные затраты, не ведут ABC- анализ клиентов и т.д. Эти люди ведут бизнес просто интуитивно, по наитию.
А поскольку экстрасенсов не существует, их положительные результаты – чисто везение, но никак не талант управления.
Я не привык надеяться на судьбу и работаю с анализом данных. Только цифры дают объективную оценку успеха, а не ощущения и домыслы.
Выгоден ли бизнес на общежитиях для рабочих?
Любой проект необходимо начинать с плана, и чем точнее он будет, тем ниже риски. Почему важен бизнес-план для запуска бизнеса? Прежде всего, не только для того, чтобы понимать количество инвестиций, привлеченной прибыли, но и уметь спрогнозировать расходы, срок окупаемости и т.д. Давайте поговорим непосредственно о финансовой части уже работающего бизнеса, сформируем конкретное понимание денежного фактора в инвестиционном проекте. Изложу свои бизнес-идеи по открытию общежития.
Какие варианты предлагают крупные города?
А где можно разместить сразу 200-300 человек за 200 рублей в сутки? Конечно, в общежитии. Получается, это самый выгодный тип размещения; к тому же, такое жилье имеет неоспоримый плюс – тотальный контроль и порядок. Поэтому компании с большим количеством персонала пользуются именно этим вариантом. Дешевле только спать на улице в коробке из-под телевизора.
14 Июн 2021 vektorurist 263
