Можно ли продать полдома без межевания
Содержание
- 1 Юридические аспекты сделки
- 2 Случаи, когда можно продать дом без межевания :
- 3 Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
- 4 Цель: продажа участка
- 5 Видео описание
- 6 Риски, связанные с покупкой участка без межевания
- 7 Законодательные основы
- 8 В законе нет запрета на такую сделку
- 9 Юридические аспекты сделки
- 10 Можно ли продавать долю земельного участка до межевания
- Можно ли продать участок без межевания в 2022 году?
- Существуют ли отличия для земли, на которой возведен жилой дом, дача или другие строения?
- В каких случаях нужно делать обязательное межевание?
Юридические аспекты сделки
- Владелец земли может предоставить правоустанавливающие документы, подтверждающие переход объекта недвижимости в собственность.
- Продаваемая доля не находится под залогом, арестом, иным обременением.
- В сделке принимает участие каждый из собственников (если их несколько). Продавец может получить доверенность от каждого из собственников и представлять их интересы при продаже.
- Сделка заключается только по официальному договору, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Как продать часть участка, на котором не проведено межевание?
Кроме перечисленных документов понадобятся паспорта участников сделки, кадастровый паспорт участка, правоустанавливающие документы на землю и их копии. Если паспорт на участок отсутствует, нужно приложить план границ и поставить землевладение на учет в местном кадастровом органе.
Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2022. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.
Случаи, когда можно продать дом без межевания :
1. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно свидетельствует о наличии записи в базе данных Росреестра.
2. Кадастровая выписка. Подтверждает наличие данных об участке в кадастре.
3. Кадастровый паспорт с отметкой “без определения границ”. Содержит информацию из Государственного Кадастра.
4. Межевой план. Одна из его частей – графическая.
Ситуация текущего года: чего ожидать
Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.
Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2022 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.
Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2022 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.
Кто может продать участок без межевания в 2022 году
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.
Межевание – это уточнение границ земельного участка в результате проведения кадастровых работ и определения координат характерных точек на местности. Его цель – актуализация сведений из государственного реестра и приведение существующего участка в соответствие с нормативами. В определенном законом перечне случаев межевание обязательно. Например, при разделе или объединении соток. Но продажа земельных участков физическим лицом в этот перечень не входит.
Цель: продажа участка
Вам придется поделиться полученным доходом с государством, если срок владения землей до момента продажи составил менее 5 лет (3 года, если земля получена по наследству или дарственной от родственников, по приватизации или в порядке ренты). Налог с продажи земельного участка составит 13% от полученной суммы. Его нужно задекларировать, подав налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, после чего заплатить налог. Подробнее об этом на сайте ФНС.
Шаг 5. Уплатите налог
- заявлениена регистрацию перехода права собственности, заполняется в Росреестре;
- договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
- документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
- акт приема передачи.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Видео описание
Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.
Отправим материал на почту
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.
Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.
Перед продажей
- На дом оформлено право собственности.
- Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
К ним относятся:
- Федеральный закон РФ (статья номер восемь) о внесении изменений в Земельный кодекс.
- Земельный кодекс РФ (статья 11.4; 11.3).
- В законопроект о «дачной амнистии» (сроки продлены до 1.03.2022). Но с 1.01.2022 при оформлении сделок с земельными участками необходимо оформление кадастрового паспорта. Следовательно, продать садовый участок можно только после проведения процедуры межевания.
Изменения 2022 года
- договор купли-продажи, составленный нотариусом;
- справка об оплате государственной пошлины;
- на сделке должны присутствовать продавец и покупатель с документами, удостоверяющими личность.
- Надо оформить в собственность участок, расположенный в «чистом поле» и ничем не огражденный, когда границы его натурально никак не обозначены и собственник не знает точного их расположения.
- Хозяин ЗУ решил его разделить, либо, наоборот, присоединить к нему соседний.
- При возникновении земельных споров с соседями, имеющих смежные участки. При отсутствии юридически закрепленных границ надела такие споры возникают достаточно часто.
Законодательные основы
Старые кадастровые номера, которые присваивались земельным участкам с 1992 по 2022 год, официальные органы называют условными. Объяснение этой «условности» очень простое – применяются они лишь для обозначения ЗУ на кадастровой карте, а при оформлении сделок их использование запрещено.
Если нет кадастрового паспорта
- Принести в кадастровую палату выписку из документа, подтверждающего решение местной администрации о передаче земли в личное пользование владельца.
- Получить в Росреестре кадастровый паспорт и выписку, с указанным в ней кадастровым номером ЗУ, размером его площади, его стоимости, а также информацией о том, что участок границ не имеет и является частной собственностью.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
В законе нет запрета на такую сделку
С 2022 года года сделки с недвижимостью регламентируются Федеральным законом от 13.07.2022 № 218-ФЗ. В ст. 26 закона перечислены основания приостановить сделку и в ней ничего не написано про запрет на продажу дома с «немежованным» земельным участком. Следовательно, такая сделка купли-продажи разрешена.
Найти покупателя будет сложно
Обычно редко покупают дома с участками без установленных границ. Покупатели с ипотекой или материнским капиталом сразу отпадают. На покупку такой недвижимости банки не выдают кредиты, а ПФР не выдаст материнский капитал. Такую недвижимость обычно продают по заниженной цене или родственникам, друзьям или знакомым.
Это право на покупку доли земли в первую очередь. Его имеют остальные владельцы участка. Поэтому желая продать свою долю, собственник должен уведомить каждого из них об этом. В течение месяца они должны ответить. Если ответа нет, то это считается отказом выкупать данную долю. Только после этого можно её продать третьему лицу.
Кроме этого, ФЗ №101 устанавливает ещё одно требование – право первоочередного выкупа такого участка муниципалитетом. То есть даже после выделения доли в независимый объект, нужно уведомить муниципалитет о его продаже, и дождаться ответа (в течение месяца). Если муниципалитет не решит выкупать эту землю, только тогда можно будет продавать её третьему лицу. При этом стоимость участка на момент продажи должна соответствовать указанной в уведомлении муниципалитета. Иначе придётся повторять процедуру уведомления и ожидания ответа.
Земли сельскохозяйственного назначения
Но для кадастрового учёта участок должен пройти межевание (требование ФЗ №28). Таким образом, без межевания земли, на участок не возникнет всей полноты прав, а значит, и сделку по его продаже провести не удастся.
- Можно ли продать участок без межевания в 2022 году?
- Существуют ли отличия для земли, на которой возведен жилой дом, дача или другие строения?
- В каких случаях нужно делать обязательное межевание?
Юридические аспекты сделки
- Подписанный сторонами договор.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Заявление на регистрацию сделки.
- Кадастровая выписка с параметрами участка.
- Согласие супругов на осуществление сделки (если продавец состоит в браке).
Выводы и рекомендации
Оформление сделки проходит в общем порядке, предусмотренном Гражданским кодексом: стороны заключают договор купли-продажи, производят расчет, после чего регистрируется переход права собственности к новому владельцу.
Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).
- Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
- Копию доверенности (при наличии);
- Копию идентификационного кода;
- Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
- Квитанцию об оплате услуг.
Половины без дома
Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее — заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Одной из основных характеристик земельного участка является площадь. Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами при выполнении. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным.
В этой ситуации большая часть рисков по сделке ложится не только на самого покупателя, но и на банк, выделяющий средства на покупку. Стоит сразу сказать, что на такие сделки надежные кредитные учреждения займов не дают. Дело в том, что предмет договора купли-продажи одновременно становится залогом по договору ипотечного кредитования. Исходя из этого, банки стремятся обезопасить себя отказом. Причин тому несколько:
Можно ли продавать долю земельного участка до межевания
Внимание! В итоге приобрести немежеваный участок или долю по ипотеке практически нереально. Если быть уж совсем точными, то и межеванную долю, выделенную в натуре в ипотеку взять сложно. Банки, как правило, отказывают в кредите на половину частного дома.
Когда продать долю до межевания никак не получится
Ежегодно по всей стране регистрируются десятки тысяч сделок с недвижимостью. Далеко не всегда это целые участки. Так, во многих садоводческих и огородных товариществах земля часто долгие года остается в собственности товарищества и годами не выделяется в натуре. Вопросы о возможности распоряжения такими долями возникают у членов товариществ тогда, когда они хотят превратить сотки в деньги, продав свой участок. Но до процедуры межевания своя лишь доля лишь право на собственности на часть территории товарищества.
- Составляется предварительный договор и вносится задаток. В договоре приводятся основные условия договора, цена, задаток.
- Заключается окончательный договор. Он может заключаться у нотариуса или без него.
- Перед подписанием проверяются все документы.
- Производится расчет деньгами. Чаще всего этот расчет производится через банк.
Регистрируется договор.
В соответствии с действующим в настоящее время положением об упрощенной регистрации собственности («Дачная амнистия») владельцу необходимо подать в кадастровую палату документы, включающие свидетельство о собственности на ЗУ.
Продажа земли без межевания: плюсы и минусы
Тем не менее, такие участки разрешается продавать. Сложность владения таким участком для покупателя состоит в том, что, начиная с 2022 года, для дальнейших действий с этим участком (продажей, дарением) ему придется все равно производить его межевание.
03 мая 2021 vektorurist 655