Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке требует не меньше внимания, чем выбор квартиры. Во время осмотра часто выявляютсядефекты отделки и строительства, ошибки монтажа, недоделки по коммуникациям и расхождения с договором. Если подписать акт без замечаний, в дальнейшем застройщик может спорить с объемом претензий, а часть расходов придется нести собственнику.

Мы оказываем профессиональнуюпомощь при приемке и некачественном ремонтев новых квартирах: сопровождаем дольщиков на осмотре, фиксируем дефекты, готовим претензии и помогаем урегулировать спор с застройщиком до суда или в судебном порядке. Ниже — практический чек-лист приемки и рекомендации, которые помогут защитить ваши права до подписания акта.

Инструменты для приемки квартиры

Осмотр нужно планировать заранее: вам предстоит проверить геометрию помещений, окна, двери, коммуникации, отделку и показания счетчиков. Возьмите с собой набор простых инструментов — он поможет не ограничиться визуальной проверкой.

• блокнот и карандаш— для заметок, расчетов площади и фиксации замечаний перед внесением в акт;
• камера или смартфон— чтобы зафиксировать дефекты, общий вид помещений, счетчики и спорные места;
• фонарик— для осмотра темных углов, ниш, санузлов, мест под подоконниками и коммуникаций;
• строительный уровень— для проверки отклонений пола, стен, подоконников и дверных коробок;
• вертикальный отвес— чтобы оценить вертикальность стен и перегородок;
• рулетка— для измерения комнат, проемов, высоты потолков и сравнения с договором;
• недорогой электроприбор или тестер— для проверки розеток и напряжения без риска повредить дорогую технику.

Все выявленные нарушения сразу записывайте и фотографируйте. Затем переносите их в дефектный акт или лист осмотра. Если недостаток устраним, застройщик должен организовать исправление; если устранение невозможно или площадь меньше договорной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновая квартира не означает, что проверять нечего. Наоборот, без чистовой отделки проще заметить трещины, отклонения стен, ошибки в разводке коммуникаций и несоответствие планировке. Не соглашайтесь на формальный осмотр, если представитель застройщика торопит с подписанием акта.

В первую очередь проверьте:

• нет ли явных трещин, щелей, сколов, смещенных блоков и иных строительных дефектов;
• соответствует ли фактическая площадь данным ДДУ и технической документации;
• ровно ли расположены стены, пол и потолок, нет ли критичных отклонений углов;
• совпадает ли планировка с утвержденным проектом и договором;
• исправны ли окна, двери, замки и фурнитура, отсутствуют ли повреждения профиля и стеклопакетов;
• изолированы ли провода и подведены ли коммуникации в предусмотренные места.

Осмотрите трубы, стояки и счетчики: они не должны шататься, течь или быть закреплены с нарушениями. Показания приборов учета лучше сфотографировать, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы принять квартиру.

Проверьте микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка и следов протечек. Тягу вентиляции можно проверить листом бумаги у решетки — если лист притягивается, система работает.

Приемка квартиры с отделкой

Квартира с отделкой не всегда означает готовый ремонт «под ключ». Перечень работ и материалов нужно сверять с договором, приложениями и проектной документацией, а не с устными обещаниями менеджера.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь помещений и ее соответствие договору;
• качество пола, потолка, стен и отделочных материалов;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• межкомнатные перегородки, двери и фурнитуру, если они входят в комплектацию;
• электропроводку, розетки, выключатели, выводы и светильники;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иные установленные приборы.

Если в договоре указаны дополнительные опции — интернет, ТВ-кабель, домофон, кондиционирование или иное оборудование — их отсутствие также фиксируют в перечне замечаний. Устные обещания лучше не принимать вместо письменного акта.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели квартиру и не внесли все замечания. Следующий чек-лист поможет последовательно проверить основные зоны и не пропустить дефекты, которые потом придется устранять за свой счет.

Общая площадь

Лучше назначать приемку на светлое время суток: при естественном освещении проще заметить трещины, перепады, неровности, дефекты стеклопакетов и отделки.

Измерьте длину и ширину комнат на уровне пола. Помещения сложной формы разделите на простые фигуры и сложите площади. Если фактическое значение меньше договорного, это может быть основанием для перерасчета или требований к застройщику.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество стяжки у входа, работу замков, петель и уплотнителей. Дверь не должна скрипеть, цеплять коробку или самопроизвольно закрываться. Оставьте полотно приоткрытым: движение само по себе указывает на возможный перекос.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без разрушений, пустот, глубоких трещин и крошения. Деформационные швы не считаются дефектом сами по себе, но любые отклонения от договора, толщины слоя и технологии укладки нужно фиксировать.

Потолок

В панельных и кирпичных домах проверьте стыки плит, следы протечек, перепады и фактическую высоту потолков. Если высота ниже указанной в ДДУ или нормативной, это может повлиять на требования к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, качество штукатурки и углы. Даже небольшой перепад может потребовать значительных затрат на выравнивание. Во влажных зонах дополнительно оценивают материалы и технологию отделки.

Важно: допустимые отклонения зависят от типа конструкций, отделки и применимых нормативов. Если измерения выходят за пределы нормы, внесите точные значения в дефектный акт.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, откосы, подоконники и монтажные швы. Уплотнитель должен прилегать равномерно, створки — открываться без усилий, а монтажная пена — быть защищена от ультрафиолета.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком: при неисправности сети техника может выйти из строя. Используйте тестер, индикатор или недорогой электроприбор.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники, звонок и другие точки, предусмотренные договором. Работоспособность одной розетки не подтверждает исправность всей электросети — тестировать нужно каждую точку.

Водопровод и канализация

Начните со стояков, запорных кранов, счетчиков, разводки труб и мест подключения сантехники. Не должно быть луж, мокрой стяжки, люфтов, запаха канализации и следов протечек. Проверьте доступ к ревизионным люкам и наличие нужных тройников.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без повреждений. Проверьте соединения, краны, регуляторы и соответствие комплектации договору.

Вентиляция

Проверьте тягу в кухне, санузлах и других вентиляционных каналах. Если воздух не втягивается или возникает обратная тяга, замечание нужно внести в дефектный акт и требовать устранения причины.

Насекомые

В квартире не должно быть насекомых, следов их жизнедеятельности, гнезд или повреждений. При обнаружении вредителей можно требовать дезинсекцию и проверку источника проблемы.

Куда вносить замечания

Все дефекты фиксируют в дефектном акте, листе осмотра или ведомости замечаний. В документе указывают дату, адрес, перечень недостатков, требования дольщика и подписи сторон.

Не подписывайте акт приема-передачи «под честное слово», если недостатки не отражены письменно. После подписания застройщик может спорить с объемом претензий и утверждать, что дефекты возникли уже после передачи квартиры.

Иногда застройщик предлагает компенсацию, дополнительные площади или иной вариант урегулирования. Вы вправе согласиться или продолжить требовать устранения дефектов либо денежного возмещения, если это соответствует вашей ситуации.

Качество подъезда и общих помещений

Подъезд, лифты, подвал, чердак и инженерные помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать дефекты в этих зонах и обращаться к застройщику самостоятельно или вместе с другими собственниками.

Чаще всего встречаются трещины в отделке, перекошенные двери, неисправные доводчики, проблемы с лифтами, протечки в подвалах и на технических этажах. Такие недостатки также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но многие серьезные дефекты остаются незамеченными: промерзания, нарушения электрики, скрытые протечки, неровные стены и ошибки в отделке часто проявляются уже после заселения.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: эксперт проверит помещения, зафиксирует даже небольшие нарушения, внесет замечания в дефектный акт и не позволит заменить письменные требования устными обещаниями. Можно оформить доверенность или прийти на осмотр вместе со специалистом — мы подберем удобный формат сопровождения.